Co to jest zasiedzenie nieruchomości?

 

Zasiedzenie nieruchomości oznacza nabycie własności nieruchomości poprzez posiadanie jej przez odpowiednio długi okres czasu. To jest potoczne określenie. Formalnie brzmi ono dużo trudniej i polega na tym, że posiadacz samoistny nieruchomości niebędący jej właścicielem może nabyć prawo jej własności, o ile posiada nieruchomość nieprzerwanie przez wymagany ustawowo czas uzależniony od posiadania w dobrej lub złej wierze. Brzmi enigmatycznie? Czytaj dalej a temat zasiedzenia nieruchomości szybko się rozjaśni.

 

1. Na czym polega zasiedzenie nieruchomości?
2. Posiadanie samoistne - na czym polega?
3. Co to jest posiadanie w dobrej wierze?
4. Co to jest posiadanie w złej wierze?
5. Zasiedzenie nieruchomości przez spadkobierców
6. Zasiedzenie nieruchomości po osobie zmarłej
7.  Zasiedzenie nieruchomości na osobę zmarłą
8. Zasiedzenie nieruchomości a dziedziczenie

Na czym polega zasiedzenie nieruchomości?

Do zasiedzenia nieruchomości dochodzi wskutek udowodnienia użytkowania danej nieruchomości i traktowania jej jak właściciel przez odpowiednio długi czas. Oczywiście ustala się je na podstawie przepisów prawa lub na skutek upływu czasu.

Procedura zasiedzenia nieruchomości w Białymstoku wymaga udowodnienia, że posiadanie samoistne przez osobę powołującą się na zasiedzenie użytkuje nieruchomość nieprzerwanie przez określony czas. Zasadą jest, że posiadacz samoistny nie będący właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada daną nieruchomość nieprzerwanie od lat 20 lub od lat 30, w zależności od tego czy nieruchomość nabywa w dobrej czy w złej wierze. Po jego upływie posiadacz samoistny uzyskuje prawo własności do danej nieruchomości, które posiada taką samą moc prawną jakby nabył tą nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży.

Posiadanie samoistne – na czym polega?

Warunkiem koniecznym do zasiedzenia nieruchomości jest nabycie posiadania samoistnego. Zastanawiasz się na czym ono polega? Otóż posiadanie samoistne nieruchomości polega na niczym innym jak na korzystaniu z nieruchomości tak jak byłoby się jej właścicielem. Oznacza to, że posiadacz zachowuje się tak, jakby faktycznie był prawnym właścicielem, mimo iż formalnie nim nie jest. Mówimy tutaj o uzasadnionym przekonaniu. Posiadaczem nie będzie zatem ktoś, kto nie zachowuje się jak właściciel, czy też osoba która włada daną nieruchomością jak najemca czy dzierżawca.

Posiadanie samoistne musi zostać udowodnione w postępowaniu sądowym. Jeśli wykonywałeś na danej nieruchomości prace remontowe za własne pieniądze lub obrabiałeś ziemię, płaciłeś podatki i w odczuciu sąsiadów jesteś traktowany jak właściciel to masz duże szanse na zasiedzenie nieruchomości.

Co to jest posiadanie w dobrej wierze?

Na wstępie zaznaczę, że dobra wiara występuje tak rzadko jak trafienie szóstki w lotto. Zasiedzenie nieruchomości w dobrej wierze byłoby najkorzystniejszym rozwiązaniem dla posiadacza samoistnego. Dlaczego? Dlatego, że zasiedzenie nieruchomości w dobrej wierze następuje już po upływie 20 lat, a nie 30 lat jak to jest w przypadku zasiedzenia w złej wierze. Każdy z nas wie, że czas to pieniądz i czasami udowodnienie tych kolejnych 10 lat jest niemożliwe. A jeśli jest niemożliwe to szansa na zasiedzenie nieruchomości maleje.

Kiedy mamy do czynienia z zasiedzeniem w dobrej wierze? Tego rodzaju sytuacja następuje, gdy posiadacz włada nieruchomością nie mając świadomości, że nie przysługuje mu prawo własności do niej. Poza tym te błędne przekonanie posiadania o istnieniu prawa własności musi być usprawiedliwione okolicznościami. Te ostatnie sformułowanie powoduje luz decyzyjny, czyli ostateczna decyzja leży po stronie sądu orzekającego.

Jeśli zastanawiasz się, czy można zasiedzieć w dobrej wierze nieruchomość

• sprzedaną Tobie na podstawie zwykłej umowy sprzedaży, bez formy aktu notarialnego?
• otrzymaną od rodziców bez zachowania formy aktu notarialnego?

To odpowiedź brzmi – NIE.

Co to jest posiadanie w złej wierze?

Praktycznie w każdym przypadku, w którym nie jest możliwe zasiedzenie w dobrej wierze, można zasiedzieć nieruchomość w złej wierze.

Zła wiara przy zasiedzeniu wiąże się z udowodnieniem posiadania samoistnego nieruchomości przez okres co najmniej 30 lat.

Zasiedzenie nieruchomości przez spadkobierców

Bardzo często w obecnych czasach dochodzi do sytuacji, kiedy to dzieci, wnuki lub rodzice regulują stany prawne nieruchomości, gdy nagle okazuje się, że do nieruchomości, o której zawsze uważaliśmy, że stanowi naszą własność, nie posiadamy żadnego tytułu prawnego. Zaś nieruchomość zawsze od dziada pradziada była w posiadaniu rodziny. Nie raz słyszymy w naszej Kancelarii Adwokackiej w Białymstoku takie historie. Wówczas jedynym rozwiązaniem jest wszczęcie postępowania w przedmiocie zasiedzenia takiej nieruchomości. Istnieją dwa warianty: możemy wnosić o zasiedzenie nieruchomości na osobę zmarłą lub po osobie zmarłej.

Zasiedzenie nieruchomości po osobie zmarłej

Zasiedzenie nieruchomości po osobie zmarłej oznacza, że do swojego czasu posiadania samoistnego nieruchomości możesz doliczyć czas posiadania samoistnego swoich poprzedników prawnych, np. rodziców lub dziadków. Istotnym elementem pozwalającym na sumowanie czasookresów posiadania nieruchomości jest pozostawanie tejże nieruchomości w samoistnym posiadaniu zarówno przez osoby nieżyjące, jak i obecnie żyjące. Decyduje fakt zachowania kontynuacji posiadania samoistnego. Zasiedzenie następuje wówczas na następców prawnych osoby zmarłej, przy zachowaniu przesłanek decydujących o zasiedzeniu. Na czym polega posiadanie samoistne opisywaliśmy w poprzednim wpisie.

Zasiedzenie nieruchomości na osobę zmarłą

W niektórych stanach faktycznych jest możliwe dokonanie zasiedzenia nieruchomości jeszcze na osobę zmarłą. Następuje to wówczas gdy dysponujesz materiałem dowodowym wykazującym, że osoba zmarła przed śmiercią posiadała nieruchomość nieprzerwanie przez okres 20 lub 30 lat – w zależności czy posiadała nieruchomość w dobrej czy złej wierze. Należy jednak zakładać, że koniecznym będzie uzasadnienie okresu 30-letniego. Zasiedzenie następuje wówczas na posiadacza samoistnego, który obecnie nie żyje.

Zasiedzenie nieruchomości a dziedziczenie

Jeżeli możesz udowodnić, że upływ terminu zasiedzenia miał miejsce za życia Twoich spadkodawców, to jako spadkobierca możesz złożyć do sądu wniosek o zasiedzenie nieruchomości na zmarłego spadkodawcę. Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości może zostać złożony jako odrębna sprawa, ale również można taki wniosek złożyć w postępowaniu o dział spadku. Wówczas sąd orzeknie, czy zasiedzenie nastąpiło na rzecz zmarłego.

Nabycie nieruchomości w drodze zasiedzenia następuje z mocy prawa.

W najbliższych postach będziemy przybliżać tematykę zasiedzenia nieruchomości, w tym również związane z nim koszty i kwestie podatkowe.