Czy można sprzedać nieruchomość bez księgi wieczystej?
Sprzedaż nieruchomości bez księgi wieczystej jest możliwa. Nie ma prawnego obowiązku zakładania ksiąg wieczystych dla nieruchomości. Księga wieczysta nie jest zatem konieczna aby sprzedać nieruchomość. Nie ma też przeszkód prawnych aby nieruchomość bez księgi wieczystej nabyć. Brak księgi nie stanowi przeszkody uniemożliwiającej sprzedaż nieruchomości. Najważniejsze jest prawo własności do nieruchomości, które będzie wynikać z dokumentów. Co ciekawe takie transakcje w obrocie nieruchomościami nie zdarzają się wcale tak rzadko. Należy jednak pamiętać, że sprzedaż nieruchomości bez założonej księgi wieczystej może się okazać sporym ryzykiem.
KSIĘGA WIECZYSTA – CO TO JEST?
Księga wieczysta jest publicznym rejestrem, w którym znajdują się wszystkie bardzo szczegółowe informacje na temat konkretnej nieruchomości. Każda księga wieczysta posiada swój numer, który składa się z 3 elementów: oznaczenia literowo – cyfrowego wskazującego miejsce położenia nieruchomości (np.: BI1B – Białystok, WA1P – Pruszków, KO1L- Kołobrzeg), z oznaczenia cyfrowego, który stanowi po prostu numer porządkowy nieruchomości nadawany przez sąd oraz cyfrę kontrolną. Cały numer księgi wieczystej może wyglądać tak: KO1L/00066772/5 (numer podany przypadkowo).
Informacje zawarte w księdze wieczystej pozwolą nam na pozyskanie informacji na temat powierzchni działki, domu czy mieszkania. Zapoznamy się również dokładnie z adresem nieruchomości, numerem działki oraz ilością pokoi w mieszkaniu. Dodatkowo znajdziemy w księdze wieczystej informacje na temat właścicieli, współwłaścicieli czy też użytkowników wieczystych. Co więcej, w księdze wieczystej znajdziemy również wzmianki na temat ewentualnych obciążeń, w tym wynikających z kredytów hipotecznych czy ustanowienia służebności mieszkania.
JAK SPRAWDZIĆ CZY NIERUCHOMOŚĆ MA KSIĘGĘ WIECZYSTĄ?
Najprostszym sposobem będzie zapytanie właściciela mieszkania, które chcemy kupić. Jeśli nieruchomość będzie posiadała księgę wieczystą, to bez problemu podany przez właściciela numer będziemy mogli zweryfikować i sprawdzić zawarte w niej dane. Co ważne, dostęp do ksiąg wieczystych jest jawny za pomocą systemu teleinformatycznego prowadzonego przez Ministerstwo Sprawiedliwości pod adresem https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do
Mając numer księgi wieczystej każda osoba może sprawdzić informacje, które są ujawnione w rejestrze ksiąg wieczystych. Natomiast nieruchomość bez księgi wieczystej nie będzie widniała w rejestrze ksiąg wieczystych.
CZY BRAK KSIĘGI WIECZYSTEJ JEST PROBLEMEM?
Czy brak księgi wieczystej przy sprzedaży nieruchomości jest problemem? To zależy. Nie ma prawnych przeszkód aby nieruchomość bez księgi wieczystej sprzedać. Prawo własności do nieruchomości będzie wynikać z innych dokumentów jak np. akt własności ziemi, postanowienie o nabyciu spadku czy umowa darowizny. To są jednak tylko przykłady, ponieważ dokumentów potwierdzających prawo własności do nieruchomości może być znacznie więcej. W praktyce jest jednak tak, że kupujący obawiają się kupowania nieruchomości bez założonej księgi wieczystej i takich transakcji przez to unikają. Rezerwa w tym przypadku jest uzasadniona, ponieważ nie można zweryfikować danych aktualnego właściciela czy istnienia zadłużenia na nieruchomości.
CZY NIERUCHOMOŚĆ MOŻE NIE POSIADAĆ KSIĘGI WIECZYSTEJ?
Tak, oczywiście. Nieruchomość może nie posiadać księgi wieczystej. Wprawdzie ustawa o księgach wieczystych i hipotece istnieje od lipca 1982 r. to przez ten okres nie wszystkie nieruchomości zostały objęte księgami wieczystymi. Założenia ustawy były dobre i zmierzały do zmaksymalizowania obejmowania nieruchomości księgami wieczystymi. Niestety ustawa nie wprowadziła obligatoryjnego obowiązku zakładania ksiąg wieczystych nieruchomościom, dlatego też na rynku funkcjonują nieruchomości bez księgi wieczystej.
Niektórzy właściciele nieposiadający księgi wieczystej posiadają dokumenty wykazujące, że są właścicielami nieruchomości, ale z różnych przyczyn nie widzą potrzeby założenia dla nieruchomości księgi wieczystej. Potrzeba taka pojawia się zdecydowanie na etapie możliwości lub konieczności sprzedaży nieruchomości. Jednakże są też i takie przypadki, że wykazanie prawa własności do nieruchomości jest niemożliwe.
CZY SPRZEDAŻ NIERUCHOMOŚCI BEZ KSIĘGI WIECZYSTEJ JEST BEZPIECZNA?
Transakcja sprzedaży nieruchomości bez księgi wieczystej jest obarczona zdecydowanie dużo większym ryzykiem dla nabywającego aniżeli dla sprzedającego, ponieważ to nabywający nie może zweryfikować oświadczeń składanych przez sprzedającego. Nad procesem sprzedaży nieruchomości czuwa oczywiście notariusz. Nie mniej jednak weryfikuje on przysługujące sprzedawcy prawo własności do nieruchomości, nie zaś obciążenia finansowe ciążące na danej nieruchomości, w tym także innych obciążeń jak np. służebność mieszkania. Kupujący może nie być świadom zobowiązań jakie ciążą na nieruchomości. Przed zakupem mieszkania bez założonej księgi wieczystej, należy dokładnie przeanalizować udostępnione przez sprzedającego dokumenty lub skorzystać z pomocy specjalisty prawa, dzięki któremu zyskamy pewność co do bezpieczeństwa planowanej transakcji sprzedaży nieruchomości bez księgi wieczystej. Dlatego też najlepszym rozwiązaniem dla kupującego jest nakłonienie sprzedającego do założenia dla danej nieruchomości księgi wieczystej przed przystąpieniem do umowy sprzedaży nieruchomości u notariusza. Zdecydowanie istnienie księgi wieczystej zabezpiecza sprzedaż nieruchomości dla kupującego.
Mam nadzieję, że jasno wytłumaczyłam na czym polega sprzedaż nieruchomości bez księgi wieczystej.