JAKA JEST RÓŻNICA MIĘDZY WŁAŚCICIELEM A WSPÓŁWŁAŚCICIELEM DOMU?

W czym tkwi różnica między właścicielem a współwłaścicielem? Zarówno właściciel jak i współwłaściciel posiada prawo własności do domu, ale zakres tego prawa i obowiązki współwłaściciela są inne niż te przysługujące właścicielowi. Na czym zatem polegają różnice między własnością a współwłasnością?

SPIS TREŚCI: 

1. Na czym polega własność domu?
2. Jakie uprawnienia ma właściciel domu?
3. Na czym polega rozporządzanie domem?
4. Ograniczenie prawa własności domu
5. Na czym polega współwłasność domu?
6. Jakie prawa ma współwłaściciel domu?
7. Jakie obowiązki ma współwłaściciel domu?
8. Czy współwłaściciel jest właścicielem domu?

NA CZYM POLEGA WŁASNOŚĆ DOMU?

Własność to najszersze i podstawowe prawo pozwalające właścicielowi korzystać z domu oraz zarządzać i rozporządzać domem według własnego uznania z wyłączeniem innych osób. Właściciel domu posiada najszersze uprawnienia względem domu, oznacza to, że nikt nie może ograniczać go w rozporządzaniu nim. Jedynymi ograniczeniami właściciela domu w korzystaniu z przysługującego mu prawa własności są ustanowione przepisy prawa i zasady współżycia społecznego. Prawo własności zostało zdefiniowane w art. 140 Kodeksu Cywilnego. 

Prawo własności domu ma charakter bezwzględny. Co to oznacza? Oznacza to, że wyłącznie właścicielowi domu przysługują określone prawnie uprawnienia dotyczące tej nieruchomości. Charakter bezwzględny prawa własności nakazuje wszystkim innym osobom do powstrzymywania się przed ingerowaniem w sferę uprawnień przysługujących właścicielowi domu. Należy przez to rozumieć to, że nikt prócz właściciela nie może ani posiadać danej rzeczy, ani korzystać z niej, ani również wykonywać żadnych innych działań, które pozostawałby w opozycji do uprawnień przysługujących właścicielowi. 

Bardzo ciekawie na temat uprawnień właściciela domu wypowiedział się kiedyś Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 28.08.1997 r., która w dalszym ciągu obowiązuje. Sąd Najwyższy wskazał, że „właścicielowi wolno czynić ze swoją rzeczą wszystko, co nie jest zabronione przez ustawę, zasady współżycia społecznego i co nie pozostaje w sprzeczności ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa. Za prawdziwe należy uznać twierdzenie, że – na ogół – właścicielowi wszystko wolno, czego mu ustawa i wzgląd na uzasadnione interesy innych osób nie zabraniają”.

Warto zauważyć, że prawo własności domu ma charakter bezterminowy. Oznacza to, że prawo własności do domu nie wygasa z chwilą śmierci jego właściciela. Prawo własności domu przechodzi na jego następców prawnych. 

 

JAKIE UPRAWNIENIA MA WŁAŚCICIEL DOMU?

Kodeks Cywilny bardzo szeroko określa uprawnienia właściciela i nie ma co się temu dziwić, skoro prawo własności jest najszerszym prawem rzeczowym. Właściciel ma prawo do:

• posiadania domu
• korzystania z domu 
• rozporządzania domem 
• pobierania z niego pożytków (np. czynsz najmu)

a nawet do zużycia czy także zniszczenia domu. 

 

NA CZYM POLEGA ROZPORZĄDZANIE DOMEM?

Przez rozporządzanie domem należy rozumieć możliwość przeniesienia własności na inną osobę na podstawie umowy. Przeniesienie własności domu na inną osobę to wyzbycie się własności przez właściciela. Natomiast rozporządzanie domem może nastąpić na podstawie umowy np.: sprzedaży, zamiany, darowizny lub dożywocia. 

Rozporządzanie domem to także prawo do obciążenia rzeczy poprzez ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego, jak np. hipoteki lub zastawu.

 

OGRANICZENIE PRAWA WŁASNOŚCI DOMU

Pomimo faktu, iż może się wydawać, że własność jako prawo nieograniczone, pozwalające właścicielowi na korzystanie z domu w sposób dowolny, to w niektórych sytuacjach uprawnienia właściciela wynikające z prawa własności domu mogą zostać ograniczone. Dzieje się tak w wyjątkowych sytuacjach, które zostały przewidziane w art. 140 Kodeksu Cywilnego. Ograniczenia uprawnień właścicielskich mogą wynikać:

• z przepisów prawa
• ze społeczno – gospodarczego przeznaczenia prawa własności 
• z zasad współżycia społecznego. 

Ograniczenia nałożone na właściciela domu na podstawie przepisów prawa muszą zostać nałożone co najmniej ustawą. Dużo ograniczeń wynika również z przepisów prawa budowlanego, zagospodarowania przestrzennego, ochrony gruntów rolnych i leśnych, ochrony zabytków. Zakres nałożonych na właściciela nieruchomości ograniczeń jest bardzo różny, od używania nieruchomości, pobierania pożytków czy rozporządzania nieruchomością. 

Ograniczenie własności wynikające ze społeczno – gospodarczego przeznaczenia prawa własności oraz z zasad współżycia społecznego oznacza zakaz czynienia ze swego prawa podmiotowego użytku, który byłby sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa oraz z zasadami współżycia społecznego. A pisząc prościej – wykonywanie prawa własności powinno odpowiadać uwarunkowaniom społecznym oraz nieformalnym zasadom obowiązującym w danym społeczeństwie. 

 

NA CZYM POLEGA WSPÓŁWŁASNOŚĆ DOMU?

Prawo współwłasności domu to prawo własności, ale przysługujące kilki osobom jednocześnie i niepodzielnie. W prawie polskim wyróżniamy dwa rodzaje współwłasności: w częściach ułamkowych oraz łączną. 

 

JAKIE PRAWA MA WSPÓŁWŁAŚCICIEL DOMU?

Współwłaściciel domu, pomimo faktu, iż prawo własności przysługuje mu jednocześnie z innymi osobami, może swobodnie rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Taka sytuacja jest możliwa w przypadku współwłasności ułamkowej. Współwłaściciel może władać i rozporządzać ułamkiem w domu, do którego posiada prawo własności. Oznacza to, że współwłaściciel może dokonać sprzedaży swojego udziału ułamkowego w nieruchomości wspólnej, może go także obciążyć ograniczonym prawem rzeczowym np. hipoteką a także może przepisać swój udział w testamencie. 

Należy podkreślić, iż prawo to nie przysługuje współwłaścicielowi domu, których łączy współwłasność o charakterze łącznym. Taka sytuacja ma miejsce w przypadku małżonków w ramach ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej oraz wspólników spółki cywilnej. 

 

JAKIE OBOWIĄZKI MA WSPÓŁWŁAŚCICIEL DOMU?

Oprócz uprawnień na współwłaścicielu domu spoczywają także obowiązki, których zakres jest określany przysługującym udziale w prawie współwłasności określony odpowiednim ułamkiem. Jeśli nie da się określić ułamku w nieruchomości, to należy przyjąć wynikające z Kodeksu Cywilnego domniemanie równości udziałów w nieruchomości. 

Pierwszym obowiązkiem współwłaściciela domu jest obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Oznacza to, że współwłaściciel ma obowiązek uczestniczyć w konkretnych czynnościach dotyczących nieruchomości wspólnej. Przykładem takiego obowiązku jest uczestniczenie w zebraniu współwłaścicieli podejmujących decyzje dotyczącą remontu dachu. Jest to czynność, którą określamy jako czynność przekraczającą zwykły zarząd nieruchomością wspólną i wymaga zgody pozostałych współwłaścicieli. Drugim przykładem takiego obowiązku jest przestrzeganie przez współwłaścicieli ustalonych zasad korzystania z nieruchomości wspólnej. Niewykonanie tego obowiązku jest bezprawne i może rodzić odpowiedzialność odszkodowawczą.

Kolejnym obowiązkiem współwłaściciela domu jest obowiązek pokrywania wydatków na nieruchomość wspólną, stosownie do przysługującego mu udziału. 

 

CZY WSPÓŁWŁAŚCICIEL JEST WŁAŚCICIELEM DOMU?

Współwłasność domu polega na tym, że dom należy niepodzielnie do wszystkich współwłaścicieli, zaś każdemu ze współwłaścicieli przysługują wszystkie atrybuty prawa własności. Oznacza to, że w zakresie przysługującego współwłaścicielowi prawa własności może nim zarządzać i rozporządzać jak właściciel. 

Jeśli potrzebujesz profesjonalnego wsparcia prawnika od nieruchomości w Twojej sprawie, to możesz się z nami skontaktować.