Mieszkasz za granicą i odziedziczyłeś nieruchomość w Polsce? Jak przeprowadzić zniesienie współwłasności nieruchomości?

05-07-2026

Spis treści:

1. Kiedy dochodzi do zniesienia współwłasności nieruchomości po spadku?
2. Mieszkasz za granicą – czy musisz przyjechać do Polski?
3. Jak wygląda postępowanie o zniesienie współwłasności krok po kroku?
4. Jakie są sposoby zniesienia współwłasności?
5. Ile kosztuje zniesienie współwłasności nieruchomości?
6. Najczęstsze błędy osób mieszkających za granicą
7. Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Kiedy dochodzi do zniesienia współwłasności nieruchomości po spadku?

Wielu moich klientów mieszkających za granicą jest przekonanych, że po uzyskaniu postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku albo sporządzeniu aktu poświadczenia dziedziczenia sprawa nieruchomości jest już definitywnie zakończona. Niestety, bardzo często okazuje się, że to dopiero początek.

Jeżeli nieruchomość odziedziczyło kilka osób, pomiędzy wszystkimi spadkobiercami powstaje współwłasność w częściach ułamkowych. Oznacza to, że każdy z nich posiada określony udział w całej nieruchomości, ale żaden nie staje się wyłącznym właścicielem konkretnego pokoju, mieszkania czy części działki.

Dopóki współwłasność istnieje, każda ważniejsza decyzja dotycząca nieruchomości wymaga współdziałania wszystkich współwłaścicieli. W praktyce właśnie wtedy zaczynają pojawiać się problemy – szczególnie gdy część spadkobierców mieszka w Polsce, a pozostali od wielu lat przebywają za granicą.

Właśnie dlatego postępowanie o zniesienie współwłasności jest bardzo często kolejnym etapem po zakończeniu sprawy spadkowej. Dopiero ono pozwala ostatecznie uporządkować sytuację prawną odziedziczonej nieruchomości i zakończyć współwłasność pomiędzy spadkobiercami.

Jak powstaje współwłasność po śmierci spadkodawcy?

Z chwilą śmierci spadkodawcy jego prawa i obowiązki majątkowe przechodzą na spadkobierców zgodnie z art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego. Jeżeli do dziedziczenia dochodzi więcej niż jedna osoba, pomiędzy nimi powstaje wspólność majątku spadkowego.

Dopiero dział spadku, a w przypadku nieruchomości również zniesienie współwłasności, prowadzą do sytuacji, w której konkretny składnik majątku staje się wyłączną własnością jednego ze spadkobierców lub zostaje sprzedany, a uzyskane środki zostają podzielone pomiędzy wszystkich uprawnionych.

Dla lepszego zobrazowania warto posłużyć się prostym przykładem.

Rodzeństwo – Anna, Piotr i Marek – dziedziczy po rodzicach dom jednorodzinny. Każde z nich nabywa udział wynoszący 1/3. Żadne z nich nie może jednak wskazać, że parter należy wyłącznie do niego, a piętro do pozostałych. Każdy jest współwłaścicielem całej nieruchomości jedynie w określonym ułamku.

To bardzo ważne rozróżnienie, ponieważ wielu spadkobierców błędnie utożsamia udział z fizycznie wydzieloną częścią nieruchomości.

Dlaczego współwłaściciele decydują się na zniesienie współwłasności?

Choć przepisy nie nakładają obowiązku zniesienia współwłasności, w praktyce jej utrzymywanie przez wiele lat często prowadzi do konfliktów pomiędzy współwłaścicielami oraz utrudnia podejmowanie decyzji dotyczących nieruchomości.

Najczęściej spotykam się z sytuacjami, gdy:

• jeden ze spadkobierców chce sprzedać nieruchomość, a pozostali nie wyrażają zgody,
• część rodziny mieszka za granicą i nie chce ponosić kosztów utrzymania domu lub mieszkania w Polsce,
• jeden ze współwłaścicieli od lat sam korzysta z nieruchomości i uważa, że powinien otrzymać ją na wyłączną własność,
• konieczne jest przeprowadzenie remontu, ale współwłaściciele nie potrafią uzgodnić sposobu finansowania prac,
• nieruchomość od wielu lat stoi pusta, generując jedynie podatki i inne koszty.

Z mojego doświadczenia wynika, że osoby mieszkające za granicą często odkładają rozwiązanie tego problemu na później. Dopiero gdy pojawia się możliwość sprzedaży nieruchomości albo jeden ze współwłaścicieli składa wniosek do sądu, okazuje się, że nie da się już uniknąć uregulowania sytuacji prawnej.

Co istotne, roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu. Wynika to wprost z art. 220 Kodeksu cywilnego. Oznacza to, że nawet jeśli od śmierci spadkodawcy minęło kilkanaście lub kilkadziesiąt lat, każdy współwłaściciel nadal może domagać się zniesienia współwłasności.

Czy każdy współwłaściciel może złożyć wniosek?

Tak. Jest to jedno z podstawowych uprawnień każdego współwłaściciela.

Zgodnie z art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności. Nie ma przy tym znaczenia wielkość jego udziału. Takie prawo przysługuje zarówno osobie posiadającej połowę nieruchomości, jak i tej, która odziedziczyła jedynie niewielki udział.

Nie ma również znaczenia miejsce zamieszkania współwłaściciela. Jeżeli od wielu lat mieszkasz w Stanach Zjednoczonych, Kanadzie, Wielkiej Brytanii czy Australii, nadal możesz wszcząć postępowanie przed polskim sądem albo aktywnie uczestniczyć w sprawie prowadzonej z wniosku innego współwłaściciela.

Warto podkreślić, że brak zgody pozostałych współwłaścicieli co do zasady nie uniemożliwia zniesienia współwłasności. Jeżeli strony nie są w stanie osiągnąć porozumienia, o sposobie podziału nieruchomości rozstrzyga sąd.

Takie podejście od lat prezentuje również Sąd Najwyższy, wskazując, że prawo do żądania zniesienia współwłasności ma charakter fundamentalny i może zostać ograniczone jedynie wyjątkowo, np. gdy wynika to z ważnej umowy zawartej pomiędzy współwłaścicielami (postanowienie Sądu Najwyższego z 7 stycznia 2009 r., II CSK 405/08).

Mieszkasz za granicą – czy musisz przyjechać do Polski?

Dla wielu osób mieszkających za granicą sama myśl o konieczności prowadzenia sprawy sądowej w Polsce jest stresująca. W głowie od razu pojawiają się pytania: czy trzeba będzie przylecieć na każdą rozprawę, brać urlop, organizować opiekę nad dziećmi albo ponosić wysokie koszty podróży?

To właśnie z tego powodu wiele osób przez lata odkłada uregulowanie spraw związanych z odziedziczoną nieruchomością.

Dobra wiadomość jest taka, że w większości spraw o zniesienie współwłasności osobisty przyjazd do Polski nie jest konieczny.

Nie oznacza to oczywiście, że nigdy nie będzie trzeba pojawić się przed sądem. Wszystko zależy od charakteru sprawy, stanowiska pozostałych współwłaścicieli oraz tego, jakie dowody będą przeprowadzane. Z mojego doświadczenia wynika jednak, że odpowiednie przygotowanie sprawy i ustanowienie profesjonalnego pełnomocnika pozwala przeprowadzić postępowanie przy minimalnym zaangażowaniu klienta.

Czy można prowadzić sprawę przez adwokata?

Tak. Co więcej, w przypadku osób mieszkających za granicą jest to rozwiązanie, które najczęściej okazuje się najbardziej praktyczne.

Po udzieleniu pełnomocnictwa adwokat może przygotować wniosek o zniesienie współwłasności lub odpowiedź na wniosek złożony przez innego współwłaściciela, sporządzać pisma procesowe, uczestniczyć w rozprawach, kontaktować się z sądem oraz reprezentować Cię przez cały czas trwania postępowania.

Dzięki temu nie musisz samodzielnie śledzić terminów rozpraw, odpowiadać na pisma sądowe ani zastanawiać się, jakie stanowisko zająć w konkretnej sytuacji procesowej.

Nie oznacza to jednak, że pełnomocnik podejmuje decyzje za klienta. Najważniejsze kwestie – takie jak zgoda na ugodę, sposób podziału nieruchomości czy zaakceptowanie wysokości spłaty – zawsze są uzgadniane z klientem.

W praktyce rola adwokata polega nie tylko na reprezentowaniu przed sądem, ale również na opracowaniu strategii prowadzenia sprawy i zabezpieczeniu interesów klienta.

Czy konieczne jest udzielenie pełnomocnictwa?

Jeżeli chcesz, aby adwokat reprezentował Cię przed sądem, konieczne jest udzielenie pełnomocnictwa procesowego.

Nie jest to skomplikowana procedura, jednak warto zadbać o to, aby dokument został przygotowany prawidłowo już na samym początku postępowania. Pozwala to uniknąć niepotrzebnych wezwań do uzupełnienia braków formalnych oraz wydłużenia sprawy.

Co do zasady pełnomocnictwo procesowe powinno wskazywać osobę pełnomocnika oraz zakres umocowania. Następnie zostaje ono dołączone do akt sprawy wraz z dowodem uiszczenia opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.

Jak udzielić pełnomocnictwa za granicą?

W praktyce wygląda to znacznie prościej, niż większość klientów przypuszcza.

Po przygotowaniu pełnomocnictwa przez kancelarię dokument jest przesyłany klientowi do podpisu. Następnie podpisane pełnomocnictwo trafia z powrotem do kancelarii i zostaje złożone w sądzie.

Coraz częściej cały proces organizacyjny odbywa się zdalnie. Dzięki temu klient nie musi przylatywać do Polski tylko po to, aby podpisać dokumenty.

Czy pełnomocnictwo trzeba poświadczyć notarialnie?

Co do zasady pełnomocnictwo procesowe udzielane adwokatowi nie wymaga notarialnego poświadczenia podpisu.

Wyjątkowo mogą pojawić się sytuacje, w których charakter konkretnej czynności albo szczególne okoliczności sprawy uzasadniają zastosowanie dodatkowych zabezpieczeń. Nie jest to jednak standard przy prowadzeniu sprawy o zniesienie współwłasności przed sądem.

Dlatego przed umawianiem wizyty u zagranicznego notariusza warto skonsultować się z pełnomocnikiem prowadzącym sprawę. Bardzo często okazuje się, że nie jest to w ogóle potrzebne.

Czy pełnomocnictwo udzielone za granicą wymaga apostille?

To jedno z najczęściej zadawanych pytań przez klientów mieszkających poza Polską.

W większości spraw o zniesienie współwłasności pełnomocnictwo procesowe udzielane adwokatowi nie wymaga uzyskania klauzuli apostille wyłącznie dlatego, że zostało podpisane za granicą.

W praktyce oznacza to, że klient mieszkający w Stanach Zjednoczonych, Kanadzie, Australii, Niemczech, Francji, Belgii czy Norwegii najczęściej może podpisać pełnomocnictwo i przesłać je do kancelarii bez konieczności przechodzenia dodatkowej procedury uzyskiwania apostille.

Nie oznacza to jednak, że taka sytuacja będzie występowała zawsze. Każda sprawa ma swoją specyfikę, a sposób przygotowania dokumentów może zależeć od ich rodzaju oraz czynności, do której mają zostać wykorzystane. Dlatego jeszcze przed podpisaniem pełnomocnictwa warto ustalić z adwokatem, czy w konkretnej sprawie konieczne będą jakiekolwiek dodatkowe formalności.

Czy sąd może przesłuchać Cię zdalnie?

Tak. Obowiązujące przepisy postępowania cywilnego dopuszczają możliwość przeprowadzenia posiedzenia lub przesłuchania przy wykorzystaniu środków porozumiewania się na odległość.

Nie oznacza to jednak, że każda rozprawa automatycznie odbędzie się online. O sposobie przeprowadzenia czynności procesowych każdorazowo decyduje sąd, uwzględniając charakter sprawy oraz okoliczności konkretnego postępowania.

Jeżeli mieszkasz kilka tysięcy kilometrów od Polski, już na początku sprawy warto poinformować o tym sąd za pośrednictwem pełnomocnika. W wielu przypadkach pozwala to odpowiednio zaplanować przebieg postępowania.

Kiedy Twoja obecność w Polsce może okazać się konieczna?

Choć w większości spraw udział profesjonalnego pełnomocnika jest wystarczający, nie można całkowicie wykluczyć sytuacji, w której sąd uzna osobiste stawiennictwo strony za potrzebne.

Najczęściej może to nastąpić wtedy, gdy konieczne będzie przesłuchanie współwłaścicieli w zakresie wzajemnych rozliczeń, poniesionych nakładów na nieruchomość albo prowadzone będą intensywne rozmowy ugodowe.

Z mojego doświadczenia wynika jednak, że odpowiednio przygotowana strategia procesowa oraz bieżąca współpraca z klientem pozwalają znacząco ograniczyć liczbę sytuacji, w których konieczny jest przylot do Polski.

Jak wygląda postępowanie o zniesienie współwłasności krok po kroku?

Dla osób mieszkających za granicą postępowanie przed polskim sądem często wydaje się skomplikowane i nieprzewidywalne. W rzeczywistości sprawa o zniesienie współwłasności przebiega według określonych zasad i – odpowiednio przygotowana – jest znacznie bardziej przewidywalna, niż mogłoby się wydawać.

Warto wiedzieć, że sprawa o zniesienie współwłasności prowadzona jest w postępowaniu nieprocesowym. Oznacza to, że w sądzie nie występuje klasyczny podział na powoda i pozwanego. Osoba składająca wniosek jest wnioskodawcą, natomiast pozostali współwłaściciele są uczestnikami postępowania.

Nie oznacza to jednak, że pomiędzy uczestnikami nie może dojść do sporu. Wręcz przeciwnie – bardzo często każdy ze współwłaścicieli przedstawia własny pomysł podziału nieruchomości, a zadaniem sądu jest wybranie rozwiązania, które będzie zgodne z przepisami prawa oraz uwzględni interes wszystkich uczestników.

Złożenie wniosku do sądu

Postępowanie rozpoczyna się od złożenia do właściwego sądu rejonowego wniosku o zniesienie współwłasności.

Wniosek powinien zawierać nie tylko dane wszystkich współwłaścicieli, ale również dokładne oznaczenie nieruchomości, wskazanie numeru księgi wieczystej oraz propozycję sposobu zniesienia współwłasności.

To właśnie ten ostatni element jest często niedoceniany.

W praktyce spotykam się z wnioskami ograniczającymi się do jednego zdania: „wnoszę o zniesienie współwłasności”. Tymczasem dobrze przygotowany wniosek powinien przedstawiać sądowi konkretną koncepcję rozwiązania sporu oraz zawierać odpowiednią argumentację.

Jeżeli wnioskodawca domaga się przyznania nieruchomości na swoją wyłączną własność, powinien wykazać, że jest w stanie spłacić pozostałych współwłaścicieli.

Jeżeli natomiast proponuje sprzedaż nieruchomości, warto uzasadnić, dlaczego inne rozwiązania nie będą możliwe.

Doręczenie wniosku pozostałym współwłaścicielom

Po wszczęciu postępowania sąd doręcza odpis wniosku wszystkim uczestnikom.

Jeżeli któryś ze współwłaścicieli mieszka za granicą, doręczenie może potrwać dłużej. Nie oznacza to jednak, że sprawa nie będzie mogła się toczyć.

W praktyce bardzo często prowadzę sprawy, w których jeden współwłaściciel mieszka w Polsce, drugi w Stanach Zjednoczonych, trzeci w Niemczech, a czwarty w Australii. Sam fakt zamieszkiwania w różnych państwach nie uniemożliwia przeprowadzenia postępowania.

Znacznie większym problemem jest sytuacja, gdy miejsce pobytu jednego ze współwłaścicieli nie jest znane. Wówczas konieczne może okazać się ustanowienie dla niego kuratora procesowego.

Stanowisko uczestników postępowania

Po doręczeniu odpisu wniosku sąd wyznacza pozostałym uczestnikom termin na zajęcie stanowiska. Jest to jeden z najważniejszych momentów całego postępowania, ponieważ właśnie wtedy każdy współwłaściciel może przedstawić własną propozycję rozwiązania sprawy.

W praktyce bardzo rzadko zdarza się, aby wszyscy spadkobiercy mieli taki sam pomysł na to, co zrobić z odziedziczonym majątkiem.

Jeden z nich chce sprzedać dom po rodzicach, drugi planuje w nim zamieszkać, a trzeci – mieszkający od wielu lat w Stanach Zjednoczzonych czy Kanadzie – oczekuje przede wszystkim sprawiedliwej spłaty swojego udziału. Podobne sytuacje dotyczą również mieszkań odziedziczonych po dziadkach czy działek, które od lat pozostają niewykorzystane.

Dlatego odpowiedź na wniosek nie powinna ograniczać się wyłącznie do stwierdzenia, że uczestnik zgadza się albo nie zgadza z żądaniem. To moment, w którym warto przedstawić własną koncepcję zakończenia współwłasności oraz wskazać argumenty przemawiające za takim rozwiązaniem.

Przykładowo uczestnik może:

• zgodzić się na przyznanie domu jednemu ze współwłaścicieli, ale domagać się wyższej spłaty,
• zaproponować sprzedaż mieszkania i podział uzyskanych środków,
• wnieść o fizyczny podział działki, jeżeli pozwalają na to przepisy i warunki techniczne,
• domagać się rozliczenia nakładów poniesionych na utrzymanie lub remont odziedziczonego majątku.

To właśnie na tym etapie bardzo często ujawniają się również kwestie, o których wcześniej nikt nie wspominał. Jeden ze współwłaścicieli twierdzi, że przez kilkanaście lat sam finansował remont domu. Inny wskazuje, że opłacał podatki od nieruchomości albo wymienił dach czy instalację grzewczą. Zdarza się również, że ktoś przez wiele lat mieszkał w odziedziczonym domu i uważa, że pozostali spadkobiercy nie powinni domagać się pełnej wartości swoich udziałów.

Nie wszystkie takie twierdzenia będą jednak miały znaczenie dla końcowego rozstrzygnięcia. Wiele zależy od tego, czy poniesione wydatki rzeczywiście stanowią nakłady podlegające rozliczeniu oraz czy zostaną odpowiednio udokumentowane.

Warto pamiętać, że sąd nie jest związany wyłącznie propozycją przedstawioną przez osobę składającą wniosek. Każdy uczestnik ma prawo przedstawić własny sposób zniesienia współwłasności, a sąd rozważy wszystkie zgłoszone rozwiązania. Jak wielokrotnie podkreślał Sąd Najwyższy, w postępowaniu o zniesienie współwłasności rolą sądu jest takie ukształtowanie sposobu wyjścia ze współwłasności, aby w możliwie największym stopniu uwzględnić interesy wszystkich współwłaścicieli, przy zachowaniu zasad wynikających z Kodeksu cywilnego.

Czy sąd powoła biegłego rzeczoznawcę?

Jeżeli pomiędzy uczestnikami istnieje spór co do wartości nieruchomości, sąd bardzo często dopuszcza dowód z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego.

To jedna z najważniejszych opinii w całym postępowaniu.

Na jej podstawie sąd ustala wartość nieruchomości, która następnie stanowi podstawę do obliczenia wysokości spłat pomiędzy współwłaścicielami.

Z mojego doświadczenia wynika, że opinia biegłego nie zawsze jest ostateczna. Jeżeli zawiera błędy lub pomija istotne okoliczności, może zostać zakwestionowana przez uczestników postępowania. W praktyce dobrze przygotowane zarzuty do opinii często mają realny wpływ na końcowe rozstrzygnięcie.

Rozprawa

Nie każda sprawa kończy się na jednej rozprawie.

Jeżeli uczestnicy są zgodni co do sposobu zniesienia współwłasności, postępowanie może zakończyć się stosunkowo szybko.

Jeżeli jednak spór dotyczy wartości nieruchomości, sposobu podziału, rozliczenia nakładów czy wysokości spłat, konieczne może być przeprowadzenie kilku rozpraw oraz dodatkowych dowodów.

Na każdym etapie postępowania uczestnicy mogą również zawrzeć ugodę, która często pozwala uniknąć wielomiesięcznego procesu.

Postanowienie o zniesieniu współwłasności

Po przeprowadzeniu całego postępowania sąd wydaje postanowienie, w którym określa sposób zniesienia współwłasności.

Może ono polegać między innymi na:

• przyznaniu nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych,
• fizycznym podziale nieruchomości,
• zarządzeniu sprzedaży nieruchomości i podziale uzyskanych środków.

Od tego momentu współwłasność ustaje, a każdy z uczestników uzyskuje prawa wynikające z treści postanowienia sądu.

Podsumowanie

Odziedziczenie domu, mieszkania czy działki w Polsce nie musi oznaczać konieczności częstych podróży do kraju ani osobistego uczestniczenia w każdej rozprawie. W wielu przypadkach sprawę o zniesienie współwłasności można przeprowadzić z pomocą profesjonalnego pełnomocnika, który będzie reprezentował Cię przed sądem i zadba o prawidłowy przebieg całego postępowania.

Kluczowe znaczenie ma jednak odpowiednie przygotowanie strategii już na samym początku sprawy. Wybór sposobu zniesienia współwłasności, ustalenie wartości odziedziczonego domu, mieszkania lub działki, rozliczenie nakładów czy właściwe sformułowanie stanowiska procesowego mogą mieć bezpośredni wpływ na wysokość spłaty oraz końcowe rozstrzygnięcie sądu.

Jeżeli mieszkasz za granicą i odziedziczyłeś nieruchomość w Polsce, nie warto odkładać uporządkowania jej stanu prawnego na kolejne lata. Im wcześniej zostanie przeanalizowana Twoja sytuacja, tym większa szansa na sprawne zakończenie sprawy i uniknięcie niepotrzebnych kosztów lub konfliktów pomiędzy współwłaścicielami.