Poddanie się egzekucji – czyli rygor z „trzech siódemek”

Bardzo często osoby dokonujące transakcji związanej z nieruchomościami spotykają się z popularnym wśród prawników sformułowaniem „rygorem z trzech siódemek”. Jak mantra powtarzana przy każdym akcie notarialnym dotyczącym sprzedaży nieruchomości, ale i także przy umowach najmu. Co te „trzy siódemki” oznaczają?

 

RYGOR Z „TRZECH SIÓDEMEK” – WYJAŚNIENIE ZWROTU

Rygor z „trzech siódemek” to zapis w umowie powołujący się na art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego. Stąd pojawiła się ta nazwa, która bardzo mocno przyjęła się w wśród prawników.

Zgodnie z artykułem „trzech siódemek” umowa sprzedaży nieruchomości lub umowa najmu nieruchomości zawiera w sobie sformułowanie, które powoduje, że taka umowa staje się tytułem egzekucyjnym. Oznacza to, że za pośrednictwem komornika możemy egzekwować dla nas prawa objęte „trzema siódemkami”. Rygor z „trzech siódemek” znacznie ułatwia i przyspiesza ich egzekwowanie, bez konieczności przechodzenia żmudnego postępowania sądowego, w którym musimy udowadniać nasze racje.

 

KIEDY RYGOR Z „TRZECH SIÓDEMEK” MOŻE ZOSTAĆ UJĘTY W UMOWIE?

Najpopularniejszymi umowami, w których strony godzą się na to aby pojawił się rygor z „trzech siódemek” jest umowa sprzedaży nieruchomości i umowa najmu okazjonalnego nieruchomości (mieszkania).

By rygor z „trzech siódemek” mógł zostać wpisany do umowy, bądź zostać sformułowany w odrębnym dokumencie, obie strony umowy muszą wyrazić na to zgodę.

Należy pamiętać, że rygor z „trzech siódemek” musi zostać sformułowany w formie aktu notarialnego. Każda inna forma zawierająca ten rygor spowoduje jego nieważność – czyli niemożność egzekwowania na jego podstawie naszych roszczeń.  

 

KTO SIĘ PODDAJE RYGOROWI Z „TRZECH SIÓDEMEK”?  

Udzielenie odpowiedzi na to pytanie najlepiej zobrazują przykłady.

W umowie sprzedaży nieruchomości rygorowi z „trzech siódemek” poddaje się osoba sprzedająca nieruchomość. Wskutek tego rygoru zobowiązuje się w odpowiednim czasie, ujętym w umowie, opuścić dom lub mieszkanie. Jeżeli tego w tym czasie nie wykona i nowy właściciel nie będzie mógł wejść i zamieszkać w tej nieruchomości, wówczas skorzysta z pomocy komornika i sprzedającego wyprowadzi z nieruchomości. Rygor może również dotyczyć zapłaty ceny sprzedaży nieruchomości.

W umowie najmu okazjonalnego nieruchomości rygorowi z „trzech siódemek” poddaje się osoba, która na podstawie umowy najmu zamieszka w mieszkaniu. Wskutek tego rygoru zobowiązuje się opuścić mieszkanie po zakończeniu umowy najmu. I podobnie jak powyżej, jeżeli tego nie dokona w czasie przyjętym w umowie, wówczas najemca będzie mógł skorzystać z pomocy komornika i taką osobę zmusić do opuszczenia lokalu. Rygor może również dotyczyć zapłaty czynszu najmu nieruchomości.

 

JAKA FORMA RYGORU Z „TRZECH SIÓDEMEK”?

Bezwzględnie rygor z „trzech siódemek” musi zostać ujęty w akcie notarialnym. Nie może to być nawet dokument z podpisem notarialnie poświadczonym – wyłącznie akt notarialny. 

 

JAKA JEST PROCEDURA DOCHODZENIA ROSZCZEŃ OBJĘTYCH RYGOREM Z „TRZECH SIÓDEMEK”?

Na pewno jest szybciej niż złożenie tradycyjnego pozwu o zapłatę i czekanie na pierwszą rozprawę, kolejne, a następnie wyrok.

Należy napisać do sądu rejonowego wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Dokładnie trzeba wskazać dane wierzyciela i dane dłużnika, włącznie z adresem do korespondencji i numerem PESEL. Wszystkie dane powinny być wskazane w akcie notarialnym.

We wniosku należy dokładnie opisać, którego aktu notarialnego dotyczy wniosek, a także należy sprecyzować roszczenie wierzyciela, którego dotyczy wniosek. Oznacza to, że jeżeli dłużnik na podstawie aktu notarialnego ma zapłacić określoną kwotę, to trzeba to dokładnie wskazać.

Pamiętaj, że wniosek musi zostać również opłacony.

Po otrzymaniu z sądu postanowienia o nadaniu klauzuli wykonalności można kierować się do komornika. 

 

SCENARIUSZ SYTUACJI BEZ RYGORU Z „TRZECH SIÓDEMEK”

Rygor z „trzech siódemek” jest najsilniejszym zabezpieczeniem roszczeń. By zobrazować jak bardzo ten rygor jest potrzebny w umowach zobaczcie sytuację sprzedaży nieruchomości (mieszkania) bez tego rygoru.

Kupujący mieszkanie nie zadbał o ujęcie w umowie (w formie aktu notarialnego), że sprzedający poddaje się egzekucji z art. 777 kpc. Gdy nadszedł termin opuszczenia mieszkania przez sprzedającego, sprzedający się rozmyślił. Kupujący nie może wejść do mieszkania, nie otrzymał kluczy do lokalu. Bez rygoru z „trzech siódemek” kupujący musi wystąpić do sądu z powództwem o opróżnienie i opuszczenie lokalu. Toczy się w sądzie klasyczne postępowanie sądowe. Pozwanym jest sprzedający, który musi odebrać z sądu korespondencję, inaczej sąd zarządzi doręczenie korespondencji za pośrednictwem komornika. Dopiero jak sąd wyda wyrok i on się uprawomocni – będzie można wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności. By wyrok się uprawomocnił, to pozwany nie może się od niego odwołać. A jeśli się odwoła, to wyrok uprawomocni się dopiero po wydaniu wyroku przez sąd II instancji. Sporo tego, prawda? Dopiero jak wyrok jest prawomocny zaczynamy działania z komornikiem, który zacznie eksmisję.  

Ale aby było jeszcze bardziej trudniej to obowiązuje ustawa ograniczająca w niektórych sytuacjach eksmisje, nakładająca obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego osobie eksmitowanej. 

Teraz możecie sami zdecydować, czy warto odpuszczać umieszczanie w umowach rygoru z „trzech siódemek”.