Sprzedaż mieszkania bez zapłaty po akcie notarialnym – jak się zabezpieczyć?

Podpisanie aktu notarialnego wielu osobom kojarzy się z momentem „zamknięcia sprawy”. Skoro był notariusz, skoro dokument został sporządzony w wymaganej formie, to wszystko powinno być bezpieczne. Tak przynajmniej myśli większość sprzedających.
Problem zaczyna się wtedy, gdy po sprzedaży mieszkania pieniądze nie wpływają na konto. Najpierw jest zdziwienie, potem nerwowe sprawdzanie bankowości elektronicznej, a następnie telefony do kupującego, który uspokaja, że to tylko kwestia sesji bankowej albo drobnego opóźnienia.
Tyle że z prawnego punktu widzenia w tym momencie sytuacja sprzedającego jest już zupełnie inna, niż wielu osobom się wydaje.

Spis treści:

1. Akt notarialny to nie to samo co zapłata
2. Co oznacza brak przelewu po sprzedaży mieszkania
3. Depozyt notarialny – najbezpieczniejsze rozwiązanie dla sprzedającego
4. Warunek rozwiązujący i warunek zawieszający w akcie notarialnym sprzedaży nieruchomości
5. Dlaczego planowanie transakcji jest ważniejsze niż sam akt?
6. Kiedy nie warto czekać?
7. Podsumowanie

 

Akt notarialny to nie to samo co zapłata

Akt notarialny sprzedaży nieruchomości przenosi własność. Z chwilą jego podpisania kupujący staje się właścicielem mieszkania albo domu. Może nim rozporządzać, może je obciążyć hipoteką, może w nim zamieszkać.

Akt notarialny nie powoduje jednak automatycznie, że pieniądze trafiają na konto sprzedającego.

Jeżeli strony umówiły się, że zapłata nastąpi przelewem po podpisaniu aktu albo w określonym terminie po jego zawarciu, to do momentu faktycznego wpływu środków sprzedający nie ma ani nieruchomości, ani pieniędzy. Ma jedynie roszczenie o zapłatę ceny.

I to jest moment, w którym pojawia się realne ryzyko.

 

Co oznacza brak przelewu po sprzedaży mieszkania?

Brak zapłaty po akcie notarialnym nie unieważnia umowy. Własność została przeniesiona skutecznie. Z perspektywy prawa sprzedający znajduje się w sytuacji wierzyciela, który musi dochodzić swoich pieniędzy.

Czasem wystarczy wezwanie do zapłaty. Czasem sprawa kończy się w sądzie. A bywa też tak, że kupujący okazuje się niewypłacalny i odzyskanie pieniędzy staje się długotrwałe albo wręcz iluzoryczne.

Dlatego tak ważne jest, aby zabezpieczenia zapłaty były przemyślane przed podpisaniem aktu, a nie dopiero wtedy, gdy problem już się pojawi.

 

Depozyt notarialny – najbezpieczniejsze rozwiązanie dla sprzedającego

Jednym z najprostszych i jednocześnie najskuteczniejszych sposobów zabezpieczenia zapłaty jest depozyt notarialny. To rozwiązanie wciąż niedoceniane, choć w praktyce eliminuje największe ryzyko transakcji.

Mechanizm jest prosty. Kupujący wpłaca całą cenę sprzedaży na rachunek depozytowy notariusza przed podpisaniem aktu albo w dniu jego zawarcia. Notariusz przechowuje środki i wypłaca je sprzedającemu dopiero wtedy, gdy dojdzie do skutecznego przeniesienia własności.

Dzięki temu sprzedający nie oddaje nieruchomości „na słowo honoru”. W momencie podpisania aktu pieniądze są już realnie zabezpieczone i istnieją, a ryzyko braku zapłaty praktycznie znika.

Wiele spraw, z którymi zgłaszają się do mnie klienci po fakcie, w ogóle by nie powstało, gdyby depozyt notarialny został przewidziany na etapie planowania transakcji.

 

Warunek rozwiązujący i warunek zawieszający w akcie notarialnym sprzedaży nieruchomości

Częstym pomysłem sprzedających jest próba „zabezpieczenia się na papierze” poprzez wpisanie do aktu notarialnego warunku. Najczęściej pojawiają się dwa pytania: czy można zastrzec, że własność przejdzie dopiero po zapłacie ceny (warunek zawieszający) albo że umowa rozwiąże się, jeśli kupujący nie zapłaci (warunek rozwiązujący).

Choć brzmi to logicznie, polskie prawo jest w tym zakresie bardzo restrykcyjne. Zgodnie z kodeksem cywilnym oraz utrwalonym orzecznictwem sądów, przeniesienie własności nieruchomości nie może być uzależnione od warunku ani terminu. Oznacza to, że nie da się skutecznie zapisać w akcie notarialnym, iż własność przejdzie dopiero po zapłacie albo że automatycznie „wróci” do sprzedającego w razie braku płatności.

Takie klauzule są co do zasady bezskuteczne, a próby wprowadzania warunku rozwiązującego były wielokrotnie kwestionowane przez sądy jako sprzeczne z przepisami. Umowa sprzedaży nieruchomości nie może działać jak umowa „do odwołania”, w której własność raz przechodzi, raz wraca w zależności od zachowania kupującego.

Dopuszczalne są natomiast warunki dotyczące samego zobowiązania do sprzedaży, a nie skutku rzeczowego. Przykładem może być uzależnienie zawarcia umowy od uzyskania kredytu albo od nieskorzystania z prawa pierwokupu. To jednak zupełnie inna konstrukcja i nie rozwiązuje problemu zapłaty po przeniesieniu własności.

Dlatego wpisywanie do aktu notarialnego warunków „na zapłatę” nie jest realnym zabezpieczeniem. Zamiast tego należy sięgać po instrumenty, które są zgodne z prawem i faktycznie chronią sprzedającego.

 

Dlaczego planowanie transakcji jest ważniejsze niż sam akt?

Najczęstszy błąd sprzedających polega na przekonaniu, że notariusz „wszystko załatwi”. Tymczasem notariusz sporządza akt, ale nie analizuje ryzyka transakcji w interesie jednej strony.

Bezpieczeństwo sprzedaży nieruchomości zaczyna się wcześniej: na etapie ustalania, kiedy i w jaki sposób pieniądze mają trafić do sprzedającego. Jeżeli ten moment zostanie źle zaplanowany, sam akt notarialny problemu nie rozwiąże.

 

Kiedy nie warto czekać?

Jeżeli po podpisaniu aktu notarialnego pieniądze nie wpłynęły w terminie, nie warto odkładać działania „na później”. Im szybciej zostanie przeanalizowana treść umowy i podjęte konkretne kroki, tym większa szansa na skuteczne odzyskanie należności.
Każda taka sprawa wymaga indywidualnej oceny, bo kluczowe znaczenie ma to, co dokładnie znalazło się w akcie notarialnym i jakie zabezpieczenia zostały – albo nie zostały – przewidziane.

 

Podsumowanie. 

Sprzedaż nieruchomości to jedna z tych czynności, które wyglądają prosto tylko na pierwszy rzut oka. Akt notarialny daje poczucie bezpieczeństwa, ale – jak pokazuje praktyka – nie zawsze chroni przed brakiem zapłaty.

Jeżeli planujesz sprzedaż mieszkania albo już podpisałaś/podpisałeś akt notarialny i pieniądze nie wpłynęły na konto, nie warto działać intuicyjnie. W takich sprawach kluczowe znaczenie mają szczegóły zapisów w umowie oraz to, jakie zabezpieczenia zostały (lub nie zostały) zastosowane.

Jeżeli masz wątpliwości, czy Twoja transakcja była dobrze zabezpieczona albo chcesz sprawdzić, jakie kroki możesz teraz podjąć — skonsultuj sprawę z prawnikiem od nieruchomości. Czas w takich sytuacjach ma realne znaczenie.