Sprzedaż nieruchomości odziedziczonej przez dziecko

Kilka miesięcy temu zgłosiła się do mnie klientka, której kilkuletni syn odziedziczył udział w mieszkaniu po zmarłym ojcu. Rodzina znalazła już kupca, ustaliła cenę sprzedaży, a notariusz przygotowywał projekt aktu notarialnego. Wydawało się, że do finalizacji transakcji pozostała już tylko formalność.

Wtedy okazało się, że sprzedaż nie będzie możliwa.

Powód był prosty. Właścicielem części nieruchomości było małoletnie dziecko, a rodzina nie uzyskała wcześniej zgody sądu opiekuńczego. W efekcie całą procedurę trzeba było rozpocząć od początku, a kupujący przez kilka miesięcy czekał na zakończenie postępowania przed sądem rodzinnym.

To nie jest odosobniona sytuacja. Wręcz przeciwnie. W swojej praktyce regularnie spotykam rodziców, którzy dopiero na etapie przygotowań do sprzedaży dowiadują się, że nie mogą samodzielnie rozporządzać nieruchomością należącą do dziecka.

Jeżeli więc Twoje dziecko odziedziczyło nieruchomość albo udział w nieruchomości i planujesz jej sprzedaż, warto odpowiednio wcześnie poznać całą procedurę. Pozwoli to uniknąć niepotrzebnych opóźnień, a niekiedy także utraty zainteresowanego kupującego.

Spis treści:

1. Kiedy dziecko staje się właścicielem nieruchomości?
2. Dlaczego rodzice nie mogą samodzielnie sprzedać nieruchomości dziecka?
3. Jak uzyskać zgodę sądu opiekuńczego?
4. Co sąd bierze pod uwagę przed wydaniem zgody?
5. Co dzieje się z pieniędzmi po sprzedaży?
6. Konflikt interesów między rodzicem a dzieckiem
7. Kiedy sąd może odmówić zgody?
8. Podsumowanie

Kiedy dziecko staje się właścicielem nieruchomości?

Najczęściej dzieje się to w wyniku dziedziczenia. Po śmierci rodzica, dziadka lub innego członka rodziny dziecko może odziedziczyć nieruchomość albo udział w nieruchomości. W praktyce dużo częściej spotykam się z tą drugą sytuacją.

Przykładowo po śmierci ojca spadek dziedziczy żona i dziecko. Jeżeli w skład spadku wchodzi mieszkanie lub dom, małoletni staje się współwłaścicielem tej nieruchomości. Niekiedy jego udział wynosi połowę, ale bardzo często jest to 1/4, 1/8 albo jeszcze mniejsza część.

Nieruchomość może również zostać przekazana dziecku za życia członka rodziny. Zdarza się to przy darowiznach dokonywanych przez dziadków albo przy zapisach windykacyjnych zawartych w testamentach. Niezależnie jednak od sposobu nabycia obowiązują te same zasady dotyczące zarządzania majątkiem małoletniego.

Do ukończenia osiemnastego roku życia dziecko nie może samodzielnie podejmować decyzji dotyczących sprzedaży nieruchomości. W jego imieniu działają rodzice, ale ich uprawnienia nie są nieograniczone.

Dlaczego rodzice nie mogą samodzielnie sprzedać nieruchomości dziecka?

Zgodnie z przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego rodzice sprawują zarząd majątkiem dziecka. Nie oznacza to jednak, że mogą traktować ten majątek jak własny.

Ich zadaniem jest dbanie o majątek małoletniego oraz podejmowanie decyzji, które służą jego dobru. Właśnie dlatego przepisy rozróżniają czynności zwykłego zarządu oraz czynności przekraczające zwykły zarząd.

Do pierwszej grupy należą bieżące sprawy związane z utrzymaniem nieruchomości. Rodzice mogą więc opłacać podatki, wykonywać drobne naprawy czy pobierać czynsz z najmu.

Sprzedaż nieruchomości jest natomiast klasycznym przykładem czynności przekraczającej zwykły zarząd. Powoduje bowiem trwałą zmianę sytuacji majątkowej dziecka. Raz sprzedanej nieruchomości nie da się odzyskać tylko dlatego, że po kilku latach okaże się, iż decyzja nie była korzystna.

Właśnie dlatego ustawodawca uznał, że przed dokonaniem takiej czynności konieczna jest kontrola sądu opiekuńczego.

Czy zgoda sądu jest potrzebna przy sprzedaży udziału w nieruchomości?

Tak.

To jedno z najczęściej zadawanych pytań podczas konsultacji.

Rodzice często są przekonani, że skoro dziecko posiada jedynie niewielki udział w nieruchomości, na przykład 1/8 albo 1/16, to sprzedaż takiego udziału nie wymaga żadnych dodatkowych formalności. Takie założenie jest jednak błędne.

Przepisy nie uzależniają obowiązku uzyskania zgody od wielkości udziału należącego do małoletniego. Jeżeli dziecko jest właścicielem choćby niewielkiej części nieruchomości, sprzedaż tego udziału wymaga wcześniejszego zezwolenia sądu.

Przykład z praktyki

Wyobraźmy sobie sytuację, w której po śmierci ojca mieszkanie odziedziczyła żona oraz dwoje dzieci. Każde z dzieci posiada udział wynoszący 1/8 nieruchomości. Rodzina znajduje kupca zainteresowanego zakupem całego mieszkania i chce jak najszybciej sfinalizować transakcję.

Pomimo że udziały dzieci są niewielkie, notariusz nie będzie mógł sporządzić aktu notarialnego bez wcześniejszego przedstawienia prawomocnego postanowienia sądu rodzinnego zezwalającego na sprzedaż.

W praktyce właśnie takie sytuacje zdarzają się najczęściej.

Jak uzyskać zgodę sądu opiekuńczego?

Aby sprzedać nieruchomość należącą do dziecka, należy złożyć odpowiedni wniosek do sądu rejonowego właściwego dla miejsca zamieszkania małoletniego.

Sprawa trafia do wydziału rodzinnego i nieletnich. Opłata od wniosku wynosi obecnie 100 zł.

Samo złożenie wniosku nie jest skomplikowane, ale jego treść ma ogromne znaczenie. Sąd będzie chciał wiedzieć nie tylko, jaka nieruchomość ma zostać sprzedana, ale przede wszystkim dlaczego sprzedaż jest korzystna dla dziecka.

Jakie dokumenty warto dołączyć?

Co do zasady do wniosku należy dołączyć akt urodzenia dziecka, dokumenty potwierdzające nabycie spadku, aktualny odpis księgi wieczystej oraz dokumenty pozwalające ustalić wartość nieruchomości.

Jeżeli rodzice mają już konkretnego kupca albo dysponują ofertą zakupu, również warto przedstawić takie dokumenty sądowi. Ułatwia to ocenę planowanej transakcji i często przyspiesza postępowanie.

Co sąd bierze pod uwagę przed wydaniem zgody?

Wielu rodziców jest przekonanych, że skoro znaleźli kupca i uzgodnili satysfakcjonującą cenę, zgoda sądu będzie wyłącznie formalnością. W praktyce wygląda to nieco inaczej.

Sąd opiekuńczy nie ocenia bowiem tego, czy sprzedaż jest wygodna dla rodziców. Nie analizuje również tego, czy dzięki transakcji łatwiej będzie zakończyć sprawy spadkowe w rodzinie. Najważniejsze znaczenie ma wyłącznie interes dziecka.

Przed wydaniem zgody sąd będzie próbował odpowiedzieć sobie na pytanie, czy po sprzedaży sytuacja majątkowa małoletniego będzie co najmniej tak dobra, jak przed jej dokonaniem.

Cena sprzedaży nieruchomości

Jednym z pierwszych elementów podlegających ocenie jest cena sprzedaży.

Jeżeli nieruchomość ma zostać sprzedana za kwotę wyraźnie odbiegającą od wartości rynkowej, sąd może odmówić wydania zgody. Dotyczy to szczególnie sytuacji, w których nieruchomość ma zostać sprzedana członkowi rodziny albo osobie blisko związanej z rodzicami.

Nie oznacza to oczywiście, że w każdej sprawie konieczne będzie sporządzenie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego. Zdarza się jednak, że wycena staje się pomocnym argumentem, zwłaszcza gdy wartość nieruchomości budzi wątpliwości.

Cel sprzedaży

Znaczenie ma również powód, dla którego rodzice chcą sprzedać nieruchomość.

Z doświadczenia mogę powiedzieć, że sądy znacznie przychylniej patrzą na sytuacje, w których nieruchomość generuje koszty, wymaga znacznych nakładów finansowych albo jest trudna do utrzymania. Podobnie oceniane są przypadki, gdy sprzedaż ma umożliwić zakup innej nieruchomości lepiej odpowiadającej potrzebom dziecka.

Znacznie trudniej będzie natomiast uzasadnić sprzedaż wyłącznie chęcią uzyskania gotówki bez wskazania konkretnego celu.

Przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży

To właśnie ten element bardzo często decyduje o wyniku całego postępowania.

Sąd chce wiedzieć, co stanie się z pieniędzmi po sprzedaży nieruchomości. Im bardziej konkretny plan przedstawią rodzice, tym większa szansa na uzyskanie zgody.

Jeżeli środki mają zostać przeznaczone na zakup innego mieszkania dla dziecka, jego leczenie, rehabilitację czy edukację, sąd zwykle jest w stanie ocenić realne korzyści wynikające z transakcji.

Jeżeli natomiast rodzice ograniczają się do stwierdzenia, że pieniądze zostaną wykorzystane „na potrzeby rodziny”, mogą spotkać się ze sceptycznym podejściem sądu.

Czy trzeba mieć kupca przed złożeniem wniosku?

Przepisy nie nakładają takiego obowiązku.

Wniosek do sądu można złożyć jeszcze przed znalezieniem konkretnego nabywcy. W praktyce jednak wcześniejsze ustalenie warunków transakcji często ułatwia uzyskanie zgody.

Sądowi znacznie łatwiej ocenić zasadność sprzedaży, gdy zna proponowaną cenę oraz podstawowe warunki transakcji. Nie oznacza to oczywiście, że rodzice muszą zawierać wiążącą umowę sprzedaży jeszcze przed uzyskaniem zgody sądu.

Najczęściej wystarczające okazuje się przedstawienie oferty zakupu, projektu umowy albo informacji o osobie zainteresowanej nabyciem nieruchomości.

Czy można podpisać umowę przedwstępną?

To zagadnienie wymaga szczególnej ostrożności.

W praktyce bardzo często spotykam się z sytuacją, w której strony chcą zabezpieczyć transakcję poprzez zawarcie umowy przedwstępnej i wpłatę zadatku. Problem polega na tym, że nieprawidłowo skonstruowana umowa może doprowadzić do poważnych komplikacji.

Dlatego przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy dotyczącej nieruchomości należącej do dziecka warto skonsultować jej treść z prawnikiem. Pozwala to uniknąć sytuacji, w której rodzice zobowiążą się do dokonania czynności, na którą ostatecznie nie uzyskają zgody sądu.

Co dzieje się z pieniędzmi po sprzedaży?

To pytanie pojawia się niemal w każdej sprawie.

Wielu rodziców zakłada, że skoro sąd wyraził zgodę na sprzedaż nieruchomości, będą mogli swobodnie dysponować pieniędzmi uzyskanymi z transakcji. Tymczasem rzeczywistość wygląda inaczej.

Pieniądze pochodzące ze sprzedaży nieruchomości nadal stanowią majątek dziecka. Nie stają się majątkiem rodziców tylko dlatego, że to oni przeprowadzili transakcję.

Czy pieniądze muszą trafić na konto dziecka?

Bardzo często tak.

W praktyce sądy nierzadko zobowiązują rodziców do wpłacenia środków na rachunek bankowy należący do małoletniego albo do ulokowania ich w inny sposób gwarantujący bezpieczeństwo pieniędzy.

Rozwiązanie to ma chronić dziecko przed sytuacją, w której środki zostałyby przeznaczone na cele niezwiązane z jego interesem.

Czy można wydać pieniądze bez kolejnej zgody sądu?

Nie zawsze.

W niektórych przypadkach późniejsze dysponowanie środkami również może wymagać uzyskania zgody sądu opiekuńczego. Wszystko zależy od celu wydatku oraz treści postanowienia wydanego przez sąd.

Konflikt interesów między rodzicem a dzieckiem

Jednym z najczęściej pomijanych problemów jest konflikt interesów pomiędzy rodzicem a małoletnim.

Sytuacja taka występuje przede wszystkim wtedy, gdy rodzic i dziecko są współwłaścicielami tej samej nieruchomości.

Przykładowo matka może posiadać 3/4 udziału w mieszkaniu, natomiast pozostała część należy do dziecka. Oboje chcą sprzedać nieruchomość jednemu kupującemu.

Na pierwszy rzut oka wydaje się, że ich interesy są identyczne. Nie zawsze jednak tak jest. Rodzic może być zainteresowany szybką sprzedażą, podczas gdy z punktu widzenia dziecka korzystniejsze byłoby inne rozwiązanie.

Kiedy sąd ustanowi kuratora?

Jeżeli sąd uzna, że istnieje konflikt interesów, może ustanowić dla dziecka kuratora do reprezentowania go w konkretnej sprawie.

Powoduje to konieczność przeprowadzenia dodatkowego postępowania i zazwyczaj wydłuża cały proces sprzedaży. Warto mieć tego świadomość już na etapie planowania transakcji.

Co gdy jeden z rodziców nie żyje albo nie wykonuje władzy rodzicielskiej?

W praktyce bardzo często zdarza się, że nieruchomość zostaje odziedziczona przez dziecko właśnie po zmarłym rodzicu. W takiej sytuacji naturalnie pojawia się pytanie, czy drugi rodzic może samodzielnie wystąpić do sądu o zgodę na sprzedaż nieruchomości.

Odpowiedź brzmi: tak.

Jeżeli jeden z rodziców nie żyje, drugi wykonuje władzę rodzicielską samodzielnie i może złożyć wniosek do sądu opiekuńczego bez udziału drugiego rodzica.

Podobnie wygląda sytuacja wtedy, gdy jeden z rodziców został pozbawiony władzy rodzicielskiej albo jej wykonywanie zostało zawieszone. W takim przypadku zarząd majątkiem dziecka sprawuje rodzic, któremu przysługuje władza rodzicielska.

Nieco bardziej skomplikowana sytuacja pojawia się wtedy, gdy oboje rodzice posiadają pełnię władzy rodzicielskiej, ale nie potrafią dojść do porozumienia co do sprzedaży nieruchomości. W praktyce zdarza się to po rozwodzie albo rozstaniu rodziców.

Jeżeli jeden z rodziców uważa sprzedaż za korzystną dla dziecka, a drugi stanowczo się jej sprzeciwia, konieczne może okazać się uzyskanie rozstrzygnięcia sądu rodzinnego. Takie konflikty potrafią znacząco wydłużyć całą procedurę.

Kiedy sąd może odmówić zgody na sprzedaż?

Nie każdy wniosek kończy się wydaniem zgody.

Sąd odmówi jej przede wszystkim wtedy, gdy uzna, że sprzedaż nie leży w interesie dziecka. Nie chodzi przy tym wyłącznie o sytuacje skrajne. Czasami wystarczy, że przedstawiony plan jest nieprecyzyjny albo budzi wątpliwości co do przyszłości pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży.

Najczęściej problemy pojawiają się wtedy, gdy proponowana cena znacząco odbiega od wartości rynkowej nieruchomości, rodzice nie potrafią wyjaśnić celu sprzedaży albo nie przedstawiają żadnego planu dotyczącego środków uzyskanych z transakcji.

Wątpliwości sądu mogą również pojawić się wtedy, gdy nieruchomość stanowi praktycznie cały majątek dziecka, a sprzedaż miałaby doprowadzić do zamiany trwałego składnika majątkowego na gotówkę, której dalszy los pozostaje nieznany.

Warto pamiętać, że sąd nie ma obowiązku domyślać się argumentów przemawiających za sprzedażą. To rodzice powinni przekonać go, że planowana transakcja rzeczywiście będzie korzystna dla małoletniego.

Ile trwa postępowanie i jakie są koszty?

To jedno z pytań, które słyszę najczęściej.

Niestety nie ma jednej odpowiedzi, ponieważ wiele zależy od konkretnego sądu, liczby spraw wpływających do wydziału rodzinnego oraz stopnia skomplikowania sprawy.

Jeżeli wniosek jest dobrze przygotowany, a stan faktyczny nie budzi większych wątpliwości, postępowanie może zakończyć się w ciągu kilku miesięcy. Jeżeli jednak sąd będzie oczekiwał dodatkowych dokumentów, pojawi się konieczność ustanowienia kuratora albo między rodzicami istnieje konflikt dotyczący sprzedaży, cała procedura może potrwać znacznie dłużej.

Opłata sądowa od wniosku o wyrażenie zgody na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu wynosi obecnie 100 zł.

Do tego mogą dojść koszty związane z pomocą profesjonalnego pełnomocnika, ewentualną wyceną nieruchomości czy innymi dokumentami potrzebnymi do wykazania zasadności sprzedaży.

Najczęściej zadawane pytania

Czy można sprzedać udział dziecka w nieruchomości?

Tak, ale wymaga to wcześniejszej zgody sądu opiekuńczego. Nie ma znaczenia, czy udział wynosi połowę nieruchomości, czy jedynie niewielką część.

Czy można podpisać umowę przedwstępną przed uzyskaniem zgody sądu?

Takie sytuacje wymagają ostrożności. W praktyce warto każdorazowo skonsultować treść umowy z prawnikiem, aby uniknąć zobowiązań, których później nie będzie można wykonać.

Czy zgoda sądu jest potrzebna zawsze?

Tak, jeżeli sprzedaż dotyczy nieruchomości albo udziału w nieruchomości należącej do małoletniego dziecka.

Czy pieniądze po sprzedaży należą do rodziców?

Nie. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży pozostają majątkiem dziecka.

Czy można wydać pieniądze na potrzeby rodziny?

Co do zasady środki powinny służyć przede wszystkim interesom dziecka. W wielu przypadkach ich wydatkowanie wymaga dodatkowej zgody sądu.

Podsumowanie

Sprzedaż nieruchomości odziedziczonej przez dziecko jest możliwa, jednak wymaga wcześniejszej zgody sądu opiekuńczego. Dotyczy to zarówno całej nieruchomości, jak i niewielkiego udziału odziedziczonego po rodzicu lub innym członku rodziny.

Kluczowe znaczenie ma odpowiednie przygotowanie wniosku oraz wykazanie, że planowana transakcja rzeczywiście będzie korzystna dla dziecka. Sąd nie ocenia bowiem interesu rodziców, lecz interes małoletniego właściciela nieruchomości.

W praktyce największe problemy pojawiają się wtedy, gdy rodzice rozpoczynają procedurę zbyt późno albo nie przedstawiają sądowi przekonującego planu dotyczącego środków uzyskanych ze sprzedaży.

Im wcześniej zostanie przeanalizowana sytuacja prawna dziecka i przygotowany wniosek, tym większa szansa na sprawne przeprowadzenie całej transakcji.

Potrzebujesz pomocy przy sprzedaży nieruchomości należącej do dziecka?

Jeżeli Twoje dziecko odziedziczyło nieruchomość albo udział w nieruchomości i planujesz jej sprzedaż, warto odpowiednio wcześnie przygotować całą procedurę.

W Kancelarii Adwokackiej Moskal i Partnerzy pomagamy rodzicom w przygotowaniu wniosków do sądu opiekuńczego, reprezentujemy ich w postępowaniach rodzinnych oraz wspieramy klientów przy sprzedaży nieruchomości odziedziczonych przez małoletnie dzieci.

Skontaktuj się z nami, jeżeli chcesz sprawdzić, jak będzie wyglądała procedura w Twojej konkretnej sytuacji.

📞 adw. Ewelina Księżopolska-Moskal – 693 029 828

📞 adw. Michał Moskal – 608 200 473