Umowa dożywocia a zachowek – jak uniknąć roszczeń spadkowych?

Spis treści:

• Czym jest umowa dożywocia i jakie ma cechy.
• Kogo obejmuje zachowek i jak go obliczyć.
• Różnice między dożywociem a darowizną.
• Jak umowa dożywocia wpływa na prawo do zachowku.
• Orzecznictwo sądów – najważniejsze wyroki.
• Ryzyka i praktyczne wskazówki.

 

 

Czym jest umowa dożywocia

Umowa dożywocia została uregulowana w art. 908 Kodeksu cywilnego. Jej istotą jest przeniesienie własności nieruchomości na nabywcę w zamian za zapewnienie zbywcy dożywotniego utrzymania. Dożywotnik (zbywca) zobowiązuje się jednorazowo do przeniesienia prawa własności, natomiast nabywca zobowiązuje się do świadczeń ciągłych: przyjęcia zbywcy do swojego domu, dostarczania wyżywienia, ubrań, mieszkania, światła i opału, zapewnienia pomocy i pielęgnacji w chorobie oraz sprawienia pogrzebu odpowiadającego miejscowym zwyczajom. W razie braku odmiennych ustaleń są to minimalne obowiązki nabywcy.

 

Dożywocie jest:

• umową odpłatną i wzajemną - w umowie dożywocia każda ze stron coś daje i coś otrzymuje. Zbywca przekazuje własność nieruchomości, a nabywca zobowiązuje się zapewnić utrzymanie do końca życia. Nie da się z góry precyzyjnie wycenić, która ze stron „zyskuje więcej”, bo umowa zależy od długości życia dożywotnika.
• losową – zakres świadczeń nabywcy zależy od długości życia dożywotnika i jego potrzeb. To odróżnia ją od klasycznej darowizny;
• formalną – aby była ważna, umowa musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego.

 

Umowa dożywocia może przewidywać różne formy świadczeń, np. ustanowienie służebności mieszkania lub dożywotniej renty, jeśli strony tak postanowią. Jeżeli strony nie są w stanie mieszkać razem, sąd może – w sytuacjach uzasadnionych istotnym konfliktem – zamienić obowiązek opieki na dożywotnią rentę (art. 913 § 2 k.c.).

 

Zachowek – komu i w jakiej wysokości przysługuje?

Zachowek ma zapewnić określonym bliskim minimum majątkowe niezależnie od woli spadkodawcy. Zgodnie z art. 991 k.c. uprawnionymi do zachowku są zstępni (dzieci, wnuki), małżonek i rodzice zmarłego, jeżeli dziedziczyliby ustawowo, a zostali pominięci w testamencie lub znacznie pokrzywdzeni darowiznami dokonanymi za życia spadkodawcy.

Wysokość zachowku wynosi co do zasady połowę wartości udziału spadkowego, a gdy uprawniony jest małoletni lub trwale niezdolny do pracy – dwóch trzecich udziału.

Do obliczenia zachowku bierze się pod uwagę substrat zachowku, czyli czystą wartość spadku powiększoną o darowizny i zapisy windykacyjne doliczane do spadku (art. 993–995 k.c.). Warto podkreślić, że dolicza się wszystkie darowizny dokonane na rzecz spadkobierców i nie ma tutaj zastosowania ograniczenie czasowe – 10 lat przed otwarciem spadku. 

 

 

Darowizna a dożywocie – kluczowe różnice

W praktyce często myli się darowiznę nieruchomości z dożywociem. Darowizna polega na bezpłatnym przysporzeniu majątkowym na rzecz obdarowanego (art. 888 k.c.), natomiast dożywocie wiąże się z ekwiwalentnym świadczeniem – opieką i utrzymaniem dożywotnika. Choć zarówno darowizna, jak i dożywocie przenoszą własność nieruchomości, to skutki spadkowe są zupełnie inne:

1. Wliczanie do spadku. Przekazana darowizną nieruchomość doliczana jest do substratu zachowku, co zwiększa wartość, od której oblicza się roszczenia uprawnionych. W przypadku dożywocia wartość nieruchomości nie jest doliczana do spadku.
2. Roszczenia o zachowek. Uprawniony może żądać uzupełnienia zachowku od osób, które otrzymały darowiznę od spadkodawcy (art. 1000 § 1 k.c.). Ustawodawca nie przewidział natomiast roszczenia o zachowek przeciwko osobie, która zawarła ze spadkodawcą umowę dożywocia.
3. Forma i zabezpieczenie interesów stron. Do darowizny nieruchomości konieczny jest akt notarialny, ale zbywca nie otrzymuje w zamian żadnego świadczenia. W umowie dożywocia zbywca ma prawne gwarancje opieki i utrzymania, a gdy nabywca nie wykonuje obowiązków, dożywotnik może dochodzić ich przed sądem i żądać zamiany dożywocia na rentę. 
4. Podatek od spadków i darowizn. Darowizna może wiązać się z obowiązkiem podatkowym. Wszystko zależy od stopnia pokrewieństwa. Natomiast umowa dożywocia zawsze podlega podatkowi od czynności cywilno prawnych w wysokości 2%.  

 

Umowa dożywocia a zachowek – stanowisko sądów

W orzecznictwie od lat podkreśla się, że nieruchomości przekazane w wykonaniu umowy dożywocia nie wchodzą do spadku i nie są doliczane do substratu zachowku. Poniżej najważniejsze wnioski płynące z aktualnych wyroków.

• Dożywocie to nie darowizna
  Sąd Apelacyjny we Wrocławiu w wyroku z 17 października 2013 r. (I ACa 1068/13) stwierdził, że nie można rozszerzać pojęcia darowizny na umowę dożywocia. Nawet jeżeli świadczenia stron są obiektywnie niewspółmierne, nie prowadzi to do uznania dożywocia za darowiznę – brak tu „częściowej darowizny”. Sąd podkreślił, że wartości nieruchomości przeniesionej w ramach dożywocia nie dolicza się do substratu zachowku, co oznacza, że uprawnieni nie mogą dochodzić zachowku z tego tytułu.
  Podobnie orzekł Sąd Najwyższy 1 czerwca 2022 r. (I NSNc 551/21). W uzasadnieniu wyroku wskazano, że umowa dożywocia jest odpłatną, wzajemną i losową umową, której celem jest zapewnienie dożywotnikowi utrzymania w zamian za przeniesienie własności. Sąd skrytykował tendencję do kwalifikowania dożywocia jako darowizny w sytuacji, gdy świadczenia stron wydają się niewspółmierne. Uznał, że dopóki strony wykonują umowę zgodnie z jej treścią, nie ma podstaw do zakwalifikowania jej jako darowizny.

 

• Wady umowy a prawo do zachowku
  Istnieją jednak sytuacje, gdy zawarta umowa nie spełnia wymogów dożywocia. Przykładem jest wyrok Sądu Okręgowego w Świdnicy z 8 kwietnia 2021 r. (II Ca 855/20). W tej sprawie spadkodawca zawarł z dziećmi umowę o dział spadku i zniesienie współwłasności, w której ustanowiono jedynie dożywotnią służebność mieszkania dla ojca. Sąd stwierdził, że brak było kluczowych elementów umowy dożywocia: zobowiązania do utrzymania, dostarczania wyżywienia, opieki i sprawienia pogrzebu. W konsekwencji uznał, że nie jest to umowa dożywocia, a przeniesienie majątku stanowi w istocie darowiznę, co otworzyło drogę do roszczeń o zachowek.
• W innym wyroku z 26 listopada 2024 r. (I C 1114/23) Sąd Okręgowy w Warszawie oddalił powództwo o zachowek, ponieważ umowa przenosząca prawo własności lokalu mieszkalnego w zamian za opiekę spełniała wszystkie elementy dożywocia. Sąd podkreślił, że świadczenie nabywcy w postaci zapewnienia mieszkania, pomocy i pielęgnacji w chorobie miało realną wartość ekonomiczną i było wykonywane przez wiele lat. Skoro umowa była odpłatna i wzajemna, nieruchomość nie mogła być traktowana jako darowizna, a spadkobiercy nie mieli podstaw do dochodzenia zachowku.

 

• Dlaczego dożywocie chroni przed zachowkiem
  Z powyższych wyroków wynika, że dla oceny skutków spadkowych liczy się przede wszystkim rzeczywista treść umowy i jej wykonanie. Jeżeli z umowy wynika, że nabywca ma obowiązek zapewnić dożywotnikowi utrzymanie, a obowiązki te są faktycznie wykonywane, to czynność ma charakter odpłatny i nie jest darowizną. Wówczas:
  
  • nieruchomość przekazana w ramach dożywocia nie zwiększa wartości spadku;
  • spadkobiercy nie mogą żądać uzupełnienia zachowku od nabywcy nieruchomości, ponieważ art. 1000 k.c. odnosi się wyłącznie do darowizn;
  • uprawniony do zachowku nie ma roszczenia wobec nabywcy z umowy dożywocia, chyba że wykaże, iż umowa była pozorna lub nieważna (np. z powodu wad oświadczenia woli).

 

Korzyści i ryzyka związane z umową dożywocia

Zalety

• Ochrona przed roszczeniami o zachowek. Jak wynika z orzecznictwa, dożywocie jest skutecznym sposobem na przekazanie nieruchomości bez późniejszych sporów o zachowek. Uprawnieni do zachowku nie mogą żądać od nabywcy zapłaty na podstawie art. 1000 k.c.
• Pewność utrzymania dla dożywotnika. Umowa gwarantuje zbywcy nie tylko prawo mieszkania, ale przede wszystkim opiekę i zabezpieczenie życiowe do końca życia. W razie niewykonywania obowiązków dożywotnik może dochodzić swoich praw na drodze sądowej, w tym zamiany umowy dożywocia na rentę. 
• Brak podatku od spadków i darowizn. Przekazanie nieruchomości w ramach dożywocia nie powoduje obowiązku zapłaty podatku od spadków i darowizn. Umowa dożywocia powoduje obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2%.

Wady i zagrożenia

• Długotrwałe i nieograniczone w czasie zobowiązanie nabywcy. Nabywca nieruchomości nie zna długości trwania umowy; zobowiązania wygasają dopiero po śmierci dożywotnika oraz jego pochówku.
• Trudność rozwiązania umowy. Rozwiązanie dożywocia jest możliwe tylko w wyjątkowych sytuacjach i wymaga orzeczenia sądu. Zgodnie z art. 913 § 2 k.c. sąd może rozwiązać umowę lub zamienić ją na dożywotnią rentę, jeśli między stronami powstaną stosunki uniemożliwiające dalsze współżycie. Po sprzedaży nieruchomości obciążonej dożywociem rozwiązanie umowy jest co do zasady niemożliwe (wyrok SN z 17 marca 2004 r., II CK 91/03).
• Ograniczenie możliwości zadłużenia nieruchomości. Nieruchomość obciążona prawem dożywocia zwykle nie może być przedmiotem zabezpieczenia kredytu hipotecznego.
• Ryzyko kwestionowania umowy. Jeżeli w umowie zabraknie istotnych elementów (np. szczegółowego zobowiązania do opieki) lub dożywotnik był w chwili jej zawierania nieświadomy skutków prawnych, spadkobiercy mogą próbować podważyć czynność. Sąd ocenia wówczas, czy umowa była ważna; w przypadku stwierdzenia jej pozorności lub nieważności może uznać ją za darowiznę, co otwiera drogę do roszczeń o zachowek.

 

 

Praktyczne wskazówki dla sporządzających umowę dożywocia

 

1. Dokładne ustalenie świadczeń. Umowa powinna precyzyjnie określać, na czym polega „dożywotnie utrzymanie” – warto wymienić obowiązki nabywcy (wyżywienie, mieszkanie, opieka, pokrycie kosztów pogrzebu), a nie ograniczać się do ogólników. To ułatwi w razie sporu wykazanie, że umowa była umową dożywocia, a nie darowizną.
2. Forma aktu notarialnego. Umowa dożywocia musi zostać sporządzona w formie aktu notarialnego.
3. Wykonanie umowy. Nabywca powinien rzetelnie wykonywać obowiązki; sądy przy ocenie charakteru umowy zwracają uwagę na zachowanie stron po jej zawarciu. 
4. Rozważenie alternatyw. W niektórych sytuacjach zamiast dożywocia lepszym rozwiązaniem może być ustanowienie służebności mieszkania czy renty. Warto skonsultować to z prawnikiem, aby wybrać najbezpieczniejszą formę przekazania majątku.

 

Podsumowanie

Umowa dożywocia jest skutecznym i legalnym sposobem przekazania nieruchomości bliskiej osobie w zamian za zapewnienie zbywcy dożywotniej opieki i utrzymania. W odróżnieniu od darowizny umowa ta jest odpłatna i wzajemna, dlatego nieruchomość przekazana w jej wykonaniu nie jest wliczana do spadku i nie zwiększa substratu zachowku. Orzecznictwo Sądu Najwyższego i sądów powszechnych konsekwentnie podkreśla, że dożywocie nie może być uznawane za darowiznę, nawet gdy świadczenia stron wydają się nierówne.
Aby jednak skorzystać z ochrony, jaką daje dożywocie, umowa musi być sporządzona starannie i zgodnie z wymogami kodeksowymi – wymieniać wszystkie istotne elementy, być sporządzona w formie aktu notarialnego i rzeczywiście realizowana w praktyce. W przeciwnym razie spadkobiercy mogą próbować podważyć umowę i domagać się zachowku. Dlatego przed podpisaniem dożywocia warto skonsultować się z adwokatem, który zadba o poprawne sformułowanie umowy oraz poinformuje o możliwych ryzykach.