Co to jest służebność przesyłu?

Jeśli przez twoją działkę przebiega linia energetyczna, znajduje się na niej jakiś słup lub rura gazowa albo podobne urządzenie, to myślę, że twoja nieruchomość powinna mieć służebność przesyłu. Niewielu właścicieli zdaje sobie sprawę, że mają prawo do odszkodowania za takie ograniczenie praw własności. Ten artykuł przedstawia w sposób prosty i profesjonalny, czym jest służebność przesyłu, kiedy występuje, jakie prawa i obowiązki są z nią związane oraz kiedy warto skorzystać z pomocy prawnika specjalizującego się w nieruchomościach.

Spis treści:

1. Co to jest służebność przesyłu – co to naprawdę oznacza?
2. Kiedy i jak może powstać służebność przesyłu?
3. Kto może wystąpić o ustanowienie służebności?
4. Odszkodowanie za służebność przesyłu – od czego zależy?
5. Obowiązki przedsiębiorcy i prawa właściciela.
6. Służebność a księga wieczysta.
7. Kiedy można żądać usunięcia urządzeń?
8. Zasiedzenie służebności przesyłu – co oznacza dla właściciela działki?
9. Jakie jest zadanie prawnika ds. nieruchomości – i co może dla ciebie zrobić.
10. Podsumowanie

 

Co to jest służebność przesyłu – co to naprawdę oznacza?

Służebność przesyłu jest jednym z praw zwyczajowych w kraju, na mocy którego przedsiębiorstwo przesyłowe — czy to firma energetyczna, gazowa, dostawca wody czy internetu — może korzystać z cudzej ziemi, aby ułatwić działanie urządzeń przesyłowych. Może to dotyczyć prac instalowanych bezpośrednio na ziemi, takich jak słupy energetyczne, lub pod ziemią, takich jak rury gazowe czy światłowody. Ograniczenie własności oznacza, że właściciel ziemi musi zaakceptować obecność tych urządzeń i umożliwić do nich dostęp.

 

Kiedy i jak może powstać służebność przesyłu? 

Służebność może zostać ustanowiona na mocy umowy między właścicielem nieruchomości a przedsiębiorcą. Powinna przybrać formę aktu notarialnego i następnie zostać wpisana do księgi wieczystej. Nawet jeśli stronom nie uda się dojść do porozumienia, możliwe jest wymuszenie służebności w sądzie – służebności, która pozwoli przedsiębiorcy korzystać z działki za odszkodowaniem pieniężnym na mocy orzeczenia. 

Przedsiębiorca może czasami uzyskać służebność przez zasiedzenie — urządzenia przesyłowe muszą być używane jawnie i nieprzerwanie oraz być legalne przez co najmniej 20 lub 30 lat, w zależności od dobrej lub złej wiary.

 

Kto może wystąpić o ustanowienie służebności?

Służebność przesyłu może zostać ustanowiona na wniosek zarówno przedsiębiorcy przesyłowego, jak i właściciela nieruchomości. Przedsiębiorca działa w celu utrzymania swojej infrastruktury. Właściciel może natomiast dążyć do zapewnienia prawnego uregulowania sytuacji i uzyskania odszkodowania za część ziemi zajmowaną przez obce urządzenia.

 

Odszkodowanie za służebność przesyłu – od czego zależy?

Odszkodowanie odnosi się do przyznania wnioskodawcy odszkodowania wynikającego z ograniczenia praw do posiadania nieruchomości. Płatność może być dokonana jednorazowo lub jako płatności okresowe. Sama kwota może być jednak rozważana w zależności od zajmowanego obszaru, wartości ziemi, lokalizacji i stopnia uciążliwości. Często to rzeczoznawca majątkowy decyduje, jaka kwota odszkodowania może zostać przyznana. Jeśli urządzenia zostały zainstalowane bez zgody właściciela i nawet jeśli nie ma formalnej służebności, właściciel może również ubiegać się o odszkodowanie za tzw. bezumowne korzystanie z nieruchomości.

 

Obowiązki przedsiębiorcy i prawa właściciela.

Przedsiębiorca ma prawo korzystać z pasa służebności w zakresie niezbędnym do działania urządzeń i ich konserwacji. Obejmuje to między innymi prawo do wejścia na nieruchomość i wykonywania prac serwisowych lub naprawczych. 

Właściciel natomiast ma prawo do:

• odpowiedniego odszkodowania, 
• żądania zmiany zakresu służebności, 
• żądania usunięcia urządzeń w niektórych przypadkach, 
• dostępu do pisemnej dokumentacji i wyjaśnień przedsiębiorcy.

 

 

Służebność a księga wieczysta.

Księga wieczysta powinna odzwierciedlać służebność dla prawnego zabezpieczenia obu stron. Taki zapis nie tylko informuje przyszłego nabywcę o obciążeniu nieruchomości (której jest głównym właścicielem), ale także pomaga uczynić służebność tarczą przed osobami trzecimi i z pewnością skutkuje wykonalnością służebności, zwłaszcza w trakcie życia nieruchomości.

 

Kiedy można również usunąć urządzenia?

Można złożyć wniosek o usunięcie urządzeń przesyłowych, które zostały zainstalowane bez zgody właściciela i nie doszło do zasiedzenia. W rzeczywistości jednak usunięcie jest fizycznie trudne, zwłaszcza jeśli te urządzenia są częścią infrastruktury publicznej. W większości przypadków właściciel domaga się pieniędzy za użytkowanie ziemi, a nie usunięcia.

 

Zasiedzenie służebności przesyłu – co oznacza dla właściciela działki?

Jeśli przedsiębiorstwo przesyłowe (np. energetyczne lub gazowe) przez wiele lat korzysta z części prywatnej nieruchomości – np. pod słupem lub rurą – i nie ma do tego umowy, może dojść do tzw. zasiedzenia służebności przesyłu. To oznacza, że firma uzyskuje prawo do korzystania z działki „z mocy prawa”, bez zgody właściciela. Warunkiem jest nieprzerwane i jawne używanie urządzeń przez co najmniej 30 lat (lub 20 lat – jeśli przedsiębiorca działał w dobrej wierze, co jednak rzadko się zdarza).

Skutki zasiedzenia są poważne. Po pierwsze, właściciel nie ma już prawa do wynagrodzenia za korzystanie z gruntu. Po drugie, nie może domagać się usunięcia urządzeń. 

Dlatego warto działać, zanim upłynie wymagany termin. Gdy przedsiębiorca zasiedzi służebność – właściciel traci możliwość jakichkolwiek roszczeń.

 

Co robi dla ciebie prawnik do spraw nieruchomości?

Prawnicy specjalizujący się w mieszkaniach i nieruchomościach mogą zajmować się dokumentami i przygotowywać umowy, a także negocjować z przedsiębiorcą lub prowadzić spór sądowy. Warto jednak zatrudnić lokalnego specjalistę – rzeczywistego prawnika ds. nieruchomości, jeśli mieszkasz w województwie podlaskim – aby zrozumieć realia lokalnego rynku i orzecznictwa w Białymstoku. W przypadku służebności przesyłu profesjonalna reprezentacja prawna może znacznie przyspieszyć i uprościć ten proces, a także zwiększyć prawdopodobieństwo uczciwego rozstrzygnięcia lub odzyskania.

 

Podsumowanie. 

Dla wszystkich właścicieli nieruchomości służebności przesyłu są ważnym zagadnieniem, przez które przebiegają urządzenia technicznej infrastruktury. Warto mieć świadomość, do czego jesteś uprawniony; co możesz zrobić, aby odzyskać to, co straciłeś; oraz jakie są zasady współpracy z przedsiębiorcą przesyłowym. Kiedy pojawia się problem prawny lub sama sytuacja prawna jest niejasna lub sporna, najlepszym podejściem jest skorzystanie z pomocy prawnika ds. nieruchomości z prawdziwymi umiejętnościami.