Sprawy spadkowe zawsze budzą wiele wątpliwości oraz emocji. Tym bardziej jeśli chodzi o sprzedaż nieruchomości ze spadku. Odziedziczone mieszkanie, czy dom, to nie tylko przywileje, ale także obowiązki. Prowadząc sprawy spadkowe w Białymstoku bardzo często słyszymy pytanie: czy można sprzedać nieruchomość otrzymaną w spadku? Jakie są obowiązki spadkobiercy przy sprzedaży? Z czym trzeba się liczyć? Postanowiliśmy więc napisać artykuł, w którym wyjaśnimy kiedy można sprzedać nieruchomość ze spadku oraz o czym trzeba pamiętać planując sprzedaż nieruchomości odziedziczonej.

Co znajdziesz w artykule?

1. Proces nabycia nieruchomości w spadku
2. Kiedy można sprzedać nieruchomość otrzymaną w spadku?
3. Ograniczenia w sprzedaży nieruchomości otrzymanej w spadku
4. Jak sprzedać nieruchomość otrzymaną w spadku
5. Podsumowanie

Proces nabycia nieruchomości w spadku

Zanim rozważy się możliwość sprzedaży nieruchomości, którą otrzymało się w spadku, warto zapoznać się z tym jak w ogóle przebiega nabycie nieruchomości w drodze spadku. Dziedziczenie to proces przekazywania majątku zmarłej osoby na jej spadkobierców. Więcej o dziedziczeniu znajdziesz w tym artykule: blog/jak-wyglada-dziedziczenie-ustawowe-w-polsce

Proces przekazywania spadku:

a) otwarcie spadku - należy pamiętać, że spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy. W przypadku nieruchomości, oznacza to, że prawa własności majątku przechodzą na spadkobierców. Jednak sama śmierć osoby nie wystarczy, aby stać się właścicielem nieruchomości. Spadkobiercy muszą przejść przez postępowanie spadkowe, a to właśnie ono pozwala na formalne ustalenie, kto i w jakim zakresie nabywa majątek po zmarłym.

b) postępowanie spadkowe - wyróżniamy dwa główne sposoby nabycia spadku. Pierwsze to postępowanie spadkowe sądowe, w sytuacji gdy spadkobiercami są osoby niepełnoletnie, ubezwłasnowolnione, nie mogące przybyć do Polski celem załatwienia formalności spadkowych lub, gdy pojawiły się wątpliwości co do dziedziczenia. Wtedy spadkobiercy muszą udać się do sądu, który orzeka o nabyciu spadku i ustala, kto dziedziczy majątek po zmarłym oraz w jakich proporcjach. Kolejnym jest notarialne poświadczenie dziedziczenia. Następuje ono w sytuacji, gdy nie ma sporów między spadkobiercami. Wtedy możliwe jest przeprowadzenie postępowania notarialnego.

c) podział majątku spadkowego - w tej sytuacji spadkobiercy muszą się porozumieć co do podziału majątku. Często decyzja pada na sprzedaż nieruchomości otrzymanej w spadku. Wtedy należy pamiętać o kilku kluczowych kwestiach prawnych, o których piszemy poniżej.

Kiedy można sprzedać nieruchomość otrzymaną w spadku?

Odpowiadając na pytanie tytułowe: sprzedaż nieruchomości otrzymanej w spadku jest możliwa, ale nie zawsze od razu. Przed przystąpieniem do transakcji muszą zostać spełnione formalności, takie jak: 

- potwierdzenie prawa do nieruchomości - zanim będzie można sprzedać nieruchomość odziedziczoną w spadku, należy upewnić się, że spadkobiercy posiadają formalne prawo własności do nieruchomości. Następnie przejść przez postępowanie spadkowe, które potwierdzi prawa spadkobierców do nieruchomości. I dopiero po uzyskaniu decyzji sądowej (lub notarialnego aktu poświadczenia dziedziczenia), spadkobiercy mogą zgodnie z prawem zarządzać nieruchomością, w tym, nawet ją sprzedać.

- zgoda innych współwłaścicieli - jeżeli nieruchomość jest dziedziczona przez kilku spadkobierców to konieczne jest uzyskanie zgody wszystkich współwłaścicieli na sprzedaż. Zdarzają się sytuacje kiedy współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia. W takim przypadku jeden z nich może złożyć wniosek o podział majątku spadkowego i przeprowadzić postępowanie sądowe. Sądy mogą zdecydować o sprzedaży nieruchomości i podziale uzyskanych środków między spadkobierców. Taki proces jest ostatecznością kiedy porozumienie między spadkobiercami jest niemożliwe.

- uregulowanie długów i obciążeń - zdarza się, że nieruchomość może być obciążona długami zaciągniętymi przez zmarłego właściciela, np. hipoteką lub innymi zobowiązaniami finansowymi. Jeśli taka sytuacja ma miejsce to w pierwszej kolejności należy uregulować wszystkie zobowiązania. W przeciwnym razie kupujący mogą wymagać, aby dług został spłacony lub pomniejszyć cenę nieruchomości o wysokość zadłużenia.

- uregulowanie podatku od spadku i darowizn – jeżeli nieruchomość została uzyskana w formie dziedziczenia lub darowizny należy pamiętać o zgłoszeniu nabycia spadku do Urzędu Skarbowego przed jej sprzedażą. Zanim formalnie ktoś inny stanie się właścicielem nieruchomości odziedziczonej trzeba uzyskać zaświadczenie o niezaleganiu z podatkiem od spadków i darowizn. 

Ograniczenia w sprzedaży nieruchomości otrzymanej w spadku

Pomimo, że sprzedaż nieruchomości odziedziczonej w spadku jest możliwa, to w pewnych przypadkach mogą wystąpić ograniczenia w tej kwestii. Przy sprzedaży można napotkać trudności. Jedne z nich związane są z zachowkiem. Zachowek to część spadku, która przysługuje określonym osobom, nawet jeśli zostały pominięte w testamencie. Przysługuje on dzieciom, małżonkowi i rodzicom zmarłego, których spadkodawca nie uwzględnił w testamencie. Spadkobiercy, którzy zostali pominięci, mogą domagać się zachowku, co w praktyce może prowadzić do konieczności wypłacenia im części wartości nieruchomości, która została sprzedana. 

Dodatkowo sprzedaż nieruchomości otrzymanej przez dziedziczenie wiąże się z koniecznością zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Jak sprzedać nieruchomość otrzymaną w spadku?

Jeśli wszystkie formalności prawne zostały spełnione sprzedaż nieruchomości odziedziczonej przebiega w sposób standardowy. Niemniej jednak istnieje kilka etapów, które należy uwzględnić, aby proces przebiegł zgodnie z prawem.

Pierwszym z nich jest - umowa sprzedaży - sprzedaż nieruchomości dziedziczonej wymaga zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Tylko taka forma umowy zapewnia pełną ważność transakcji i skutkuje przeniesieniem prawa własności na nabywcę. 

Następnym, ewentualnym, etapem jest - podział uzyskanych środków - czyli w sytuacji kiedy nieruchomość była współwłasnością kilku spadkobierców należy ustalić jak podzielić uzyskane środki. 

Ostatni etap to - przekazanie nieruchomości - po zawarciu umowy sprzedaży i dokonaniu formalności nieruchomość przechodzi na nowego właściciela. W przypadku nieruchomości obciążonych hipoteką lub innymi długami, należy pamiętać, aby uregulować zobowiązania, zanim transakcja zostanie uznana za zakończoną.

Podsumowanie

Podsumowując sprzedaż nieruchomości otrzymanej w spadku jest jak najbardziej możliwa. Wiąże się jednak z szeregiem formalności, które muszą zostać spełnione. Przede wszystkim należy przejść przez proces postępowania spadkowego, potwierdzić prawo własności do nieruchomości, uzyskać zgodę innych współwłaścicieli oraz upewnić się, że nieruchomość nie jest obciążona długami. 

Sprzedaż nieruchomości to proces wymagający zarówno zrozumienia przepisów prawa cywilnego, jak i znajomości przepisów dotyczących podatków oraz innych obowiązków formalnych. Dlatego warto skorzystać z usług Kancelarii Adwokackiej w Białymstoku, która pomoże przejść przez cały proces i zadba o interesy spadkobierców.