Współwłasność to efekt wspólnego dziedziczenia majątku. Choć początkowo może wydawać się wygodna, z czasem staje się źródłem konfliktów. Co zrobić, gdy nie można porozumieć się z innymi współwłaścicielami? Jak wygląda zniesienie współwłasności przy braku zgody? Czy licytacja komornicza jest jedynym rozwiązaniem? Sprawdź, dlaczego w takich sprawach najlepiej skonsultować się z adwokatem, zwłaszcza jeśli interesuje Cię zniesienie współwłasności w Białymstoku.

1. Czym jest współwłasność?
2. Jakie są sposoby zniesienia współwłasności?
3. Kiedy wchodzi w grę licytacja komornicza?
4. Jak przebiega licytacja komornicza?
5. Zniesienie współwłasności Białystok
6. Podsumowanie

Czym jest współwłasność?

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego współwłasność oznacza sytuację, w której dana rzecz (nieruchomość, działka, samochód) należy do kilku osób jednocześnie. Każdy współwłaściciel ma udział ułamkowy, który daje mu prawo do współdecydowania o losie rzeczy. Najczęściej współwłasność powstaje w drodze dziedziczenia, na przykład po rodzicach, czy dziadkach.

Każdy współwłaściciel ma prawo domagać się zniesienia współwłasności – niezależnie od zgody pozostałych osób. Jest to jedno z jego ustawowych uprawnień. W przypadku braku porozumienia sprawa trafia do sądu rejonowego. Niewiele osób wie, że niekiedy można się zabezpieczyć i umownie odebrać prawo do żądania zniesienia współwłasności, niestety można to zrobić tylko na określony czas – do 5lat, pamiętaj, że nie można umownie znieść prawa na zawsze.

 

Jakie są sposoby zniesienia współwłasności?

Zniesienie współwłasności to proces prawny, który dzieli nieruchomość – tę, która jest przedmiotem własności kilku osób. Proces ten ma na celu zakończenie współwłasności poprzez przekształcenie praw do nieruchomości do poszczególnych części tej nieruchomości. Więcej szczegółów na temat zniesienia współwłasności znajdziesz w naszym poprzednim artykule. Wyróżniamy dwa sposoby zniesienia współwłasności. Umowne zniesienie współwłasności - gdy strony są zgodne, mogą zawrzeć umowę znoszącą współwłasność. Dla nieruchomości wymagana jest forma aktu notarialnego. Sądowe zniesienie współwłasności - gdy nie ma zgody wśród współwłaścicieli, konieczne jest postępowanie sądowe. Sąd rozstrzyga sprawę, biorąc pod uwagę interesy wszystkich współwłaścicieli. Sąd może wybrać jeden z trzech sposobów zniesienia współwłasności:

1. Podział fizyczny rzeczy - najczęściej stosowany przy działkach i budynkach jednorodzinnych z możliwością podziału.

2. Przyznanie rzeczy jednemu współwłaścicielowi - w zamian za spłatę pozostałych. Sąd ustala wartość rynkową i wysokość spłat.

3. Sprzedaż rzeczy i podział ceny - jeśli żadna z powyższych form nie jest możliwa lub strony pozostają w konflikcie, sąd może zdecydować o sprzedaży majątku – czasem nawet poprzez licytację komorniczą.

 

Kiedy wchodzi w grę licytacja komornicza?

Licytacja komornicza to sposób przymusowego zbycia majątku współwłaścicieli na podstawie postanowienia sądu. W praktyce występuje, gdy zwyczajnie strony nie mogą się porozumieć, ale również wtedy kiedy nieruchomość nie nadaje się do fizycznego podziału, bądź żadna ze stron nie chce lub nie może przejąć rzeczy i spłacić pozostałych.

 

Jak przebiega licytacja komornicza?

Procedura ta jest szczegółowo uregulowana przez przepisy Kodeksu postępowania cywilnego i odbywa się pod nadzorem sądu oraz komornika sądowego. Oto, jak wygląda cały proces krok po kroku. Cała procedura rozpoczyna się od wydania przez sąd postanowienia o dopuszczeniu nieruchomości do licytacji komorniczej. Po uzyskaniu postanowienia sprawa trafia do komornika sądowego. To właśnie komornik powołuje biegłego rzeczoznawcę, który sporządza operat szacunkowy – dokument określający aktualną wartość rynkową nieruchomości. Wycena ta będzie podstawą do ustalenia ceny wywoławczej na licytacji. Komornik, po otrzymaniu operatu szacunkowego, przygotowuje obwieszczenie o terminie pierwszej licytacji. Ogłoszenie to trafia m.in. do sądu, na tablicę ogłoszeń w urzędzie gminy i jest publikowane w Internecie (na stronie Krajowej Rady Komorniczej). Na pierwszej licytacji cena wywoławcza wynosi 3/4 wartości rynkowej nieruchomości. Jeśli ktoś zaoferuje najkorzystniejszą cenę i spełni warunki udziału w licytacji (w tym wpłaci rękojmię), może nabyć nieruchomość. Jeśli pierwsza licytacja zakończy się bez rozstrzygnięcia (nikt nie przystąpi lub nie złoży ważnej oferty), komornik zarządza drugą licytację. Tym razem cena wywoławcza spada do 1/2 wartości rynkowej nieruchomości.

Z tego powodu wielu zainteresowanych kupnem celowo czeka na drugą licytację, licząc na zakup po znacznie niższej cenie. To ryzykowne, ale potencjalnie bardzo opłacalne rozwiązanie. Warto podkreślić, że uzyskana z licytacji kwota nie trafia w całości do właścicieli lub współwłaścicieli nieruchomości. Najpierw musi zostać dokonane potrącenie kosztów postępowania egzekucyjnego, w tym wynagrodzenia komornika – może wynosić nawet 10% wartości uzyskanej ze sprzedaży, koszty ogłoszeń i obwieszczeń (publikacje w urzędach, na stronach internetowych), koszty korespondencji i doręczeń (np. pisma do stron postępowania), koszty sporządzenia operatu szacunkowego przez biegłego rzeczoznawcę. Dopiero po odliczeniu wszystkich tych opłat pozostała kwota dzielona jest między wierzycieli lub – w przypadku np. zniesienia współwłasności – między współwłaścicieli.

 

Zniesienie współwłasności Białystok

W praktyce często spotykamy się z przypadkami współwłasności wynikłej z dziedziczenia lub rozwodów. Szczególnie trudne są sprawy, gdy jedna strona mieszka w nieruchomości, a pozostałe chcą jej sprzedaży. Często dochodzi do braku kontaktu między współwłaścicielami, odmowy spłaty, czy nawet celowego utrudniania postępowania. W takich sytuacjach konieczne jest wystąpienie do sądu o zniesienie współwłasności – a czasem także o zarządzenie sprzedaży.

Sprawy o zniesienie współwłasności, zwłaszcza przy braku zgody, są bardzo skomplikowane i często emocjonalne. Dlaczego warto poradzić się adwokata od zniesienia współwłasności w Białymstoku? Bo to właśnie on doradzi najlepszy sposób rozwiązania sporu, pomoże przygotować wniosek do sądu, oceni szanse na ugodę, będzie reprezentować interesy klienta w sądzie, czy zabezpieczy przed stratami. Lepiej działać z prawnikiem niż samodzielnie!

 

Podsumowanie

Zniesienie współwłasności przy braku zgody to złożony proces prawny, który może mieć długofalowe skutki finansowe i majątkowe. W wielu przypadkach toczy się w sądzie, a w najgorszym scenariuszu kończy się licytacją komorniczą. Dlatego, jeśli jesteś współwłaścicielem nieruchomości i nie możesz porozumieć się z pozostałymi osobami – nie działaj na własną rękę!

Skorzystaj z pomocy doświadczonego adwokata z Białegostoku, który przeprowadzi Cię przez cały proces, zadba o Twoje interesy i pomoże uniknąć kosztownych błędów.

Zajmujemy się sprawami o zniesienie współwłasności w Białymstoku i nie tylko. Pierwsza konsultacja pozwoli Ci zrozumieć jakie masz możliwości i jak najlepiej zabezpieczyć swoje prawa.