Kupiec był gotowy, ale nieruchomości nie można było sprzedać

06-10-2026

1. Nieruchomość odziedziczona przez kilka osób

Trzeba przyznać, że stan prawny nieruchomości nie był szczególnie nietypowy. Własność przez lata przechodziła na kolejnych członków rodziny wskutek dziedziczenia. W rezultacie zamiast jednego właściciela pojawiło się kilku współwłaścicieli posiadających udziały różnej wielkości. Jeden z nich miał około połowy nieruchomości, pozostała część była podzielona pomiędzy pięć innych osób.

Po latach wszyscy doszli do wniosku, że chcą nieruchomość sprzedać. Co więcej, znalazł się nawet zainteresowany kupiec.

Samo rozdrobnienie udziałów o dziwo nie stanowiło przeszkody. Zgodnie z art. 198 Kodeksu cywilnego każdy współwłaściciel może bez zgody pozostałych rozporządzać swoim udziałem. Jeżeli jednak przedmiotem sprzedaży ma być cała nieruchomość, prawa do niej muszą przenieść wszyscy współwłaściciele.

W naszym przypadku pięciu z nich mogło bez przeszkód przystąpić do aktu notarialnego. Problem dotyczył szóstej osoby. Była nią starsza kobieta cierpiąca na chorobę Alzheimera i zaawansowane zaburzenia otępienne.

2. Czy osoba z chorobą Alzheimera może sprzedać nieruchomość?

Sama diagnoza choroby Alzheimera nie oznacza automatycznie, że człowiek nie może dokonywać czynności prawnych. To ważne, bo w podobnych sytuacjach bardzo łatwo o zbyt daleko idące uproszczenie: jest Alzheimer, więc osoba nie może niczego podpisać.

Prawo nie działa w ten sposób. Znaczenie ma rzeczywisty stan danej osoby i to, czy w chwili składania oświadczenia woli jest ona w stanie świadomie i swobodnie podjąć decyzję.

Wynika to przede wszystkim z art. 82 k.c. Przepis przewiduje nieważność oświadczenia woli złożonego przez osobę, która znajdowała się – z jakichkolwiek powodów – w stanie wyłączającym świadome albo swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli. Ustawodawca wskazuje przy tym w szczególności na chorobę psychiczną, niedorozwój umysłowy oraz inne, choćby przemijające, zaburzenia czynności psychicznych.

W przypadku sprzedaży nieruchomości pytanie nie powinno więc brzmieć: „czy właściciel choruje na Alzheimera?”, lecz: „czy rozumie, że sprzedaje nieruchomość, komu ją sprzedaje, za jaką cenę i jakie skutki wywoła podpisanie umowy?”

W naszej sprawie stan współwłaścicielki był na tyle poważny, że odpowiedź na to pytanie budziła zasadnicze wątpliwości.

3. Dlaczego nie wystarczyło pojechać do notariusza?

Sprzedaż nieruchomości wymaga aktu notarialnego, co wynika to z art. 158 k.c. Nie oznacza to jednak, że obecność notariusza usuwa problem dotyczący świadomości osoby składającej oświadczenie woli.

Prawo o notariacie przewiduje w tym zakresie dodatkowe zabezpieczenie. Zgodnie z art. 86 tej ustawy notariuszowi nie wolno dokonać czynności notarialnej, jeżeli poweźmie wątpliwość, czy strona czynności ma zdolność do czynności prawnych.

W literaturze prawniczej zwraca się przy tym uwagę, że przepis ten jest interpretowany szerzej niż tylko jako obowiązek sprawdzenia, czy dana osoba została formalnie ubezwłasnowolniona. Chodzi również o rzeczywistą możliwość świadomego i swobodnego podjęcia decyzji.

Dlatego nie chcieliśmy doprowadzić do sytuacji, w której starsza pani zostanie przywieziona do kancelarii notarialnej i dopiero przy akcie okaże się, że notariusz ma poważne wątpliwości co do możliwości dokonania czynności.

Nie rozwiązywało sprawy również to, że kobieta miała bliską rodzinę. Brat, córka czy mąż nie mogą podpisać umowy za dorosłego człowieka tylko dlatego, że ze względu na chorobę nie radzi on sobie już ze swoimi sprawami. Trzeba było uregulować tę sytuację prawnie.

4. Pierwszy etap – postępowanie o ubezwłasnowolnienie

Pierwszym krokiem było postępowanie o ubezwłasnowolnienie całkowite. Podstawę stanowił art. 13 § 1 k.c., zgodnie z którym osoba, która ukończyła trzynaście lat, może zostać ubezwłasnowolniona całkowicie, jeżeli wskutek choroby psychicznej, niedorozwoju umysłowego albo innego rodzaju zaburzeń psychicznych nie jest w stanie kierować swoim postępowaniem.

I tutaj znowu najważniejsza jest nie nazwa choroby, lecz jej rzeczywiste skutki. Nie wystarczy wykazać przed sądem, że ktoś cierpi na Alzheimera. Trzeba ustalić, czy stan tej osoby osiągnął taki stopień, że nie jest ona w stanie kierować swoim postępowaniem.

W takiej sprawie sąd korzysta z pomocy biegłych

Postępowanie o ubezwłasnowolnienie jest prowadzone przed sądem okręgowym. Kodeks postępowania cywilnego przewiduje przy tym szereg szczególnych gwarancji dla osoby, której wniosek dotyczy.

Zgodnie z art. 547 k.p.c. osoba taka powinna zostać wysłuchana niezwłocznie po wszczęciu postępowania. Z kolei art. 553 k.p.c. przewiduje jej zbadanie przez biegłego lekarza psychiatrę lub neurologa oraz psychologa.

W naszej sprawie również konieczne było przeprowadzenie dowodu z opinii biegłych. Ich zadaniem nie było jedynie potwierdzenie diagnozy znajdującej się w dokumentacji medycznej, ale przede wszystkim ocena aktualnego stanu kobiety i tego, w jaki sposób choroba wpływa na jej zdolność kierowania własnym postępowaniem.

Postępowanie zakończyło się ubezwłasnowolnieniem całkowitym współwłaścicielki. Mieliśmy więc pierwsze prawomocne postanowienie sądu. Do sprzedaży nieruchomości nadal jednak było daleko.

5. Drugi etap – ustanowienie opiekuna prawnego

Ubezwłasnowolnienie całkowite ma bardzo daleko idące skutki. Zgodnie z art. 12 k.c. osoba ubezwłasnowolniona całkowicie nie ma zdolności do czynności prawnych, natomiast art. 14 § 1 k.c. stanowi, że czynność prawna dokonana przez osobę, która nie ma takiej zdolności, jest nieważna, z wyjątkiem szczególnych przypadków dotyczących drobnych umów życia codziennego.

Sprzedaż udziału w nieruchomości oczywiście do takich przypadków nie należy.

Ubezwłasnowolnienie nie powoduje jednak, że ktoś z rodziny automatycznie zaczyna reprezentować tę osobę. Zgodnie z art. 13 § 2 k.c. dla osoby ubezwłasnowolnionej całkowicie ustanawia się opiekę, chyba że pozostaje ona jeszcze pod władzą rodzicielską.

Dlatego kolejnym etapem naszej sprawy było postępowanie przed sądem rodzinnym o ustanowienie opiekuna. Został nim brat kobiety, który – co miało znaczenie również dla planowanej transakcji – sam był jednym ze współwłaścicieli nieruchomości.

Na tym etapie można byłoby uznać, że problem został rozwiązany. Współwłaścicielka miała przecież ustanowionego przedstawiciela, który mógł działać w jej imieniu.

Tak jednak nie było.

6. Sam opiekun nadal nie mógł sprzedać udziału

To jest chyba ten fragment całej sprawy, który najbardziej zaskakiwał klientów.

Ustanowienie opiekuna nie oznacza, że może on od tego momentu dowolnie rozporządzać majątkiem osoby ubezwłasnowolnionej. Jego rolą nie jest zastąpienie jej we wszystkich decyzjach według własnego uznania, lecz ochrona jej interesów.

Zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (k.r.o.) opiekun sprawuje pieczę nad osobą i majątkiem pozostającego pod opieką. Jednocześnie pozostaje pod nadzorem sądu opiekuńczego.

Kluczowy dla naszej sprawy był jednak art. 156 k.r.o. Przepis ten wymaga uzyskania zezwolenia sądu opiekuńczego we wszelkich ważniejszych sprawach dotyczących osoby lub majątku pozostającego pod opieką. Do opieki nad osobą ubezwłasnowolnioną całkowicie regulację tę stosuje się na podstawie art. 175 k.r.o.

Sprzedaż udziału w nieruchomości bez wątpienia jest czynnością o poważnych konsekwencjach majątkowych. Podopieczna miała definitywnie utracić przysługujące jej prawo do nieruchomości, a w zamian otrzymać określoną sumę pieniędzy. Samo postanowienie o ustanowieniu opiekuna nie wystarczało więc do podpisania aktu notarialnego.

7. Trzeci etap – zgoda sądu na sprzedaż udziału

Trzeba było więc po raz kolejny skierować sprawę do sądu rodzinnego. Tym razem chodziło już o zezwolenie na dokonanie czynności dotyczącej udziału w nieruchomości.

Proceduralną podstawę takiego wniosku stanowi art. 593 k.p.c., zgodnie z którym zezwolenia we wszelkich ważniejszych sprawach dotyczących osoby lub majątku pozostającego pod opieką udziela sąd opiekuńczy na wniosek opiekuna.

Co istotne, nie chodzi tutaj o uzyskanie dla opiekuna ogólnego prawa do dysponowania nieruchomością podopiecznego. Sąd ma ocenić planowaną czynność.

W naszej sprawie sytuacja była o tyle konkretna, że istniał już kupiec zainteresowany nabyciem nieruchomości. Znana była więc cena, za którą miało dojść do sprzedaży. Można było przedstawić sądowi rzeczywiste warunki transakcji, a nie hipotetyczny zamiar sprzedaży nieruchomości kiedyś w przyszłości.

8. Co bada sąd przed wyrażeniem zgody na sprzedaż?

Perspektywa sądu opiekuńczego jest zupełnie inna niż perspektywa pozostałych współwłaścicieli.

Dla nich sprawa była prosta: wszyscy chcieli sprzedać nieruchomość, był kupiec i była możliwość zakończenia wieloletniej współwłasności.

Dla sądu najważniejsze było natomiast to, czy planowana czynność jest zgodna z interesem osoby ubezwłasnowolnionej.

To szczególnie istotne przy nieruchomościach, albowiem sprzedając udział, osoba pozostająca pod opieką traci trwały składnik swojego majątku. W jego miejsce pojawiają się pieniądze. Sąd musi mieć więc możliwość oceny, czy cena odpowiada wartości zbywanego prawa i czy transakcja nie prowadzi do uszczuplenia majątku podopiecznego.

Nie wystarczy zatem argument, że sprzedaży chce cała rodzina. Interes pozostałych współwłaścicieli i interes osoby ubezwłasnowolnionej nie muszą być takie same.

9. Co na ten temat mówi Sąd Najwyższy?

Mechanizm, z którym mieliśmy do czynienia w naszej sprawie, bardzo dobrze pokazuje wyrok Sądu Najwyższego z 9 kwietnia 2010 r., III CSK 203/09.

Sprawa dotyczyła m.in. zbycia udziału w nieruchomości przez osobę działającą za właściciela. Sąd Najwyższy odwołał się do utrwalonego stanowiska, zgodnie z którym czynność dotycząca majątku podopiecznego, dokonana bez wymaganego uprzedniego zezwolenia sądu opiekuńczego, jest nieważna i nie może zostać później konwalidowana. W rozpoznawanej przez SN sprawie zezwolenie istniało w chwili zawierania umowy, dlatego późniejsze uchylenie postanowienia nie powodowało nieważności dokonanej wcześniej czynności.

To orzeczenie dobrze pokazuje, dlaczego kolejność działań w podobnej sprawie jest tak ważna. Nie należy zaczynać od aktu notarialnego, a dopiero później zastanawiać się nad uzyskaniem zgody sądu.

Ciekawe jest również nowsze orzeczenie Sądu Najwyższego z 8 grudnia 2022 r., II CSKP 761/22. Dotyczyło ono umowy dożywocia zawartej w imieniu osoby całkowicie ubezwłasnowolnionej. Sąd Najwyższy wyjaśnił, że zezwolenie sądu opiekuńczego dotyczy dokonania przez opiekuna określonej czynności prawnej w imieniu podopiecznego. W tamtej sprawie chodziło o wyjście nieruchomości z majątku osoby ubezwłasnowolnionej, a sąd opiekuńczy powiązał zgodę na zbycie z jednoczesnym ustanowieniem na jej rzecz służebności osobistej.

To dobrze pokazuje, że kontrola sądu nie jest pustą formalnością. Sąd może badać, na jakich warunkach nieruchomość ma opuścić majątek podopiecznego i w jaki sposób jego interes zostanie zabezpieczony.

10. Czy można najpierw sprzedać, a później uzyskać zgodę sądu?

Nie jest to bezpieczna droga. W wyroku III CSK 203/09 Sąd Najwyższy przypomniał wcześniejsze stanowisko orzecznictwa, zgodnie z którym dokonanie czynności bez wymaganego uprzedniego zezwolenia sądu prowadzi do jej nieważności i takiej wadliwości nie można następnie naprawić poprzez późniejsze uzyskanie zgody.

W praktyce ma to ogromne znaczenie przy nieruchomościach. Akt notarialny nie powinien być pierwszym etapem rozwiązywania problemu. Najpierw trzeba ustalić, kto może skutecznie działać w imieniu właściciela, czy potrzebne jest zezwolenie sądu, a następnie takie zezwolenie uzyskać.

Dopiero później można przystąpić do czynności, której ono dotyczy.

11. Jedna sprzedaż nieruchomości, a po drodze kilka spraw sądowych

Kiedy współwłaściciele zgłosili się do naszej kancelarii, nie przyszli po to, aby prowadzić sprawę o ubezwłasnowolnienie. Nie przyszli również z pytaniem o ustanowienie opiekuna czy zgodę sądu rodzinnego. Chcieli po prostu sprzedać nieruchomość.

Mieli kupca, byli zgodni co do sprzedaży i wydawało im się, że właściwie wszystko jest już przygotowane. Dopiero analiza sytuacji wszystkich współwłaścicieli pokazała, że do aktu notarialnego nie można jeszcze przystąpić.

Najpierw konieczne było postępowanie przed sądem okręgowym dotyczące ubezwłasnowolnienia. Po jego prawomocnym zakończeniu należało przeprowadzić kolejne postępowanie przed sądem rodzinnym i ustanowić opiekuna prawnego. Kiedy opiekun został już ustanowiony, nadal nie można było sprzedać udziału. Potrzebna była jeszcze zgoda sądu opiekuńczego na dokonanie konkretnej czynności dotyczącej nieruchomości.

Dopiero przejście tej drogi pozwalało wrócić do punktu, od którego klienci chcieli rozpocząć – sprzedaży.

Ta sprawa jest dobrym przykładem tego, że przygotowanie nieruchomości do transakcji nie zawsze oznacza wyłącznie sprawdzenie księgi wieczystej, zgromadzenie dokumentów i ustalenie terminu u notariusza. Czasami trzeba najpierw rozwiązać problem, którego na pierwszy rzut oka w księdze wieczystej w ogóle nie widać.

Właśnie dlatego przy nieruchomościach należących do kilku osób warto przed rozpoczęciem sprzedaży przyjrzeć się sytuacji każdego współwłaściciela. Szczególnie gdy udziały przez lata przechodziły na kolejne osoby wskutek dziedziczenia, a część właścicieli jest już w podeszłym wieku.

Bo może się okazać, że kupiec jest, cena jest uzgodniona i wszyscy chcą sprzedaży, a mimo to do podpisania aktu notarialnego prowadzi jeszcze całkiem długa droga.

Jeżeli nieruchomość ma kilku współwłaścicieli, udziały powstały wskutek kolejnych spadków albo sytuacja jednego z właścicieli może utrudnić planowaną sprzedaż, warto ustalić właściwą drogę przed wyznaczeniem terminu aktu notarialnego.

adw. Ewelina Księżopolska-Moskal tel. 693 029 828 Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.

adw. Michał Moskal

tel. 608 200 473

Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.