Małoletnie dzieci odziedziczyły nieruchomości. Ojciec chciał je sprzedać i wtedy zaczął się problem

06-10-2026

Śmierć matki bez testamentu – kto dziedziczy?

Jeżeli spadkodawca nie pozostawił testamentu, o tym, kto po nim dziedziczy, decydują przepisy Kodeksu cywilnego. W tej rodzinie sytuacja była stosunkowo prosta: zmarła pozostawiła męża oraz troje dzieci. Zgodnie z art. 931 § 1 Kodeksu cywilnego dzieci spadkodawcy oraz jego małżonek są powołani do spadku w pierwszej kolejności i dziedziczą w częściach równych, przy czym udział małżonka nie może być mniejszy niż 1/4 całego spadku. Przy mężu i trojgu dzieci oznaczało to zatem, że każdy z nich dziedziczył 1/4 spadku po zmarłej.

Wiek dzieci niczego w tym zakresie nie zmieniał. Kilkuletnie dziecko może odziedziczyć mieszkanie, udział w domu, działkę, pieniądze czy inne składniki majątku na takich samych zasadach jak osoba pełnoletnia. Różnica pojawia się dopiero później, kiedy trzeba tym majątkiem zarządzać, ponieważ małoletni nie może samodzielnie dokonywać dotyczących go czynności prawnych.

Połowa majątku wspólnego to nie to samo co spadek

W tej sprawie trzeba było jednak zrobić jeszcze jedno rozróżnienie. Wszystkie nieruchomości należały do majątku wspólnego małżonków, a to oznaczało, że śmierć żony nie powodowała, iż cała każda nieruchomość wchodziła do spadku. Najpierw należało uwzględnić ustanie wspólności majątkowej małżeńskiej i określić udziały małżonków w majątku, który wcześniej był objęty wspólnością.

Przyjmując typową sytuację równych udziałów, połowa każdej nieruchomości przypadała mężowi w związku z ustaniem wspólności majątkowej i nie była przedmiotem dziedziczenia po żonie. Dopiero druga połowa, przypadająca zmarłej, wchodziła do spadku i była dzielona pomiędzy męża oraz troje dzieci. W rezultacie każde dziecko uzyskiwało udział odpowiadający 1/8 całej nieruchomości, natomiast ojciec – uwzględniając zarówno własny udział wynikający z ustania wspólności, jak i część odziedziczoną po żonie – dysponował łącznie udziałem wynoszącym 5/8.

Przy jednej nieruchomości nie wygląda to jeszcze szczególnie skomplikowanie. W tej rodzinie nieruchomości było jednak kilka i właśnie tutaj zaczynał się rzeczywisty problem, ponieważ podobna struktura własności powstała w odniesieniu do kolejnych mieszkań i innych składników majątku.

Dzieci stały się współwłaścicielami kilku nieruchomości

Przez pewien czas ta zmiana nie była szczególnie odczuwalna. Rodzina nadal posiadała te same mieszkania, część z nich nadal była wynajmowana, a ojciec zajmował się bieżącymi sprawami. Prawnie sytuacja wyglądała jednak zupełnie inaczej niż przed śmiercią żony. Ojciec nie był już osobą, która mogła samodzielnie decydować o całym majątku. Obok niego prawa do nieruchomości miały dzieci i nie zmieniał tego fakt, że były małoletnie oraz pozostawały pod jego władzą rodzicielską.

Znaczenie tej zmiany ujawniło się dopiero wtedy, kiedy sytuacja finansowa rodziny zaczęła się pogarszać. Utrzymywanie wszystkich nieruchomości wiązało się z kosztami, część majątku była inwestycyjna, a ojciec doszedł do wniosku, że racjonalnym rozwiązaniem będzie sprzedaż kilku składników i uwolnienie zgromadzonego w nich kapitału. Z ekonomicznego punktu widzenia decyzja mogła być całkowicie uzasadniona. Z prawnego – nie mógł jej podjąć sam.

Ojciec chciał sprzedać część majątku – i tu pojawił się problem

Ojciec nie mógł po prostu znaleźć kupującego, uzgodnić ceny i udać się do notariusza, aby podpisać umowę również w imieniu małoletnich dzieci. Udziały w nieruchomościach stanowiły bowiem majątek dzieci, a władza rodzicielska nie daje rodzicowi nieograniczonego prawa do rozporządzania tym majątkiem.

To rozróżnienie jest bardzo istotne, a jednocześnie dla wielu rodziców zupełnie nieintuicyjne. Rodzic może wykonywać zarząd majątkiem dziecka, ale nie staje się przez to właścicielem tego majątku. Jeżeli więc dziecko odziedziczyło 1/8 mieszkania, to właśnie ono jest właścicielem tego udziału. Rodzic działa jedynie jako jego przedstawiciel ustawowy i podlega ograniczeniom przewidzianym w Kodeksie rodzinnym i opiekuńczym.

Rodzic sprawuje zarząd majątkiem dziecka, ale przy najważniejszych decyzjach dotyczących tego majątku jego uprawnienia są ograniczone.

Rodzic zarządza majątkiem dziecka, ale nie jest jego właścicielem

Podstawowym przepisem jest tutaj art. 101 Kodeksu Rodzinnego i Opiekuńczego (k.r.o). Zgodnie z jego § 1 rodzice obowiązani są sprawować z należytą starannością zarząd majątkiem dziecka pozostającego pod ich władzą rodzicielską. Ustawodawca wyznacza jednak granicę tego zarządu. Stosownie do art. 101 § 3 k.r.o. rodzice nie mogą bez odpowiedniego zezwolenia dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu ani wyrażać zgody na dokonywanie takich czynności przez dziecko.

Sprzedaż nieruchomości albo udziału w nieruchomości należącego do małoletniego jest klasycznym przykładem czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu. W takiej sytuacji konieczne staje się więc uzyskanie odpowiedniego zezwolenia sądu. Nie jest to przy tym postępowanie czysto formalne, w którym sąd ma jedynie zaakceptować decyzję podjętą wcześniej przez rodzica. Sąd ma samodzielnie zbadać, czy planowana czynność odpowiada interesowi majątkowemu dziecka.

Zgoda sądu nie jest tylko formalnością

W uchwale z 15 lutego 2019 r., III CZP 85/18, Sąd Najwyższy bardzo wyraźnie zaakcentował konieczność ochrony interesów majątkowych małoletniego. Co ciekawe, sprawa nie dotyczyła sprzedaży nieruchomości dziecka, lecz jej nabycia. Sąd Najwyższy przyjął, że rodzice nie mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego nabyć dla dziecka nieruchomości za środki pieniężne przekazane mu wcześniej przez nich w drodze darowizny celowej. Jeżeli nawet przy powiększaniu majątku dziecka może być wymagana kontrola sądu, dobrze pokazuje to, jak poważnie ustawodawca i orzecznictwo traktują czynności dotyczące nieruchomości małoletnich.

W praktyce sąd nie odpowiada więc na pytanie, czy sprzedaż jest wygodna dla rodzica ani nawet czy jest korzystna dla całej rodziny. Punktem odniesienia jest przede wszystkim dobro konkretnego małoletniego i ochrona jego majątku.

„Przecież chcę sprzedać te mieszkania dla dobra całej rodziny”

I właśnie w tym miejscu nasza sprawa stała się trudna. Z perspektywy ojca argumenty za sprzedażą były racjonalne: po śmierci żony został sam z dziećmi, musiał utrzymywać dom, ponosić koszty związane z kilkoma nieruchomościami i jednocześnie mierzyć się z pogorszeniem sytuacji finansowej rodziny. Sprzedaż części majątku pozwalała uwolnić kapitał i zmniejszyć obciążenia związane z utrzymywaniem kolejnych mieszkań.

Problem polegał na tym, że przed sądem nie wystarczało wykazać, iż sprzedaż jest korzystna dla rodziny jako całości. Należało wykazać, że z punktu widzenia każdego małoletniego korzystniejsze będzie sprzedanie jego udziału niż pozostawienie go w jego majątku. To już zupełnie inna argumentacja, szczególnie gdy przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość mająca konkretną wartość, mogąca przynosić dochód i stanowiąca zabezpieczenie majątkowe dziecka na przyszłość.

Co sąd bierze pod uwagę?

W orzecznictwie dotyczącym zarządu majątkiem małoletnich akcentuje się konieczność zachowania substancji majątku dziecka. Nie oznacza to jednak, że każda odziedziczona nieruchomość powinna pozostać własnością małoletniego aż do jego osiemnastych urodzin. Ocena powinna zawsze dotyczyć konkretnego składnika majątku i konkretnych okoliczności.

Dlatego przygotowując taki wniosek, trzeba odpowiedzieć na znacznie więcej pytań niż tylko „za ile chcemy sprzedać mieszkanie?”. Znaczenie może mieć jego rzeczywista wartość, stan techniczny, wysokość kosztów utrzymania, konieczność ponoszenia nakładów, wysokość dochodów z najmu, możliwość dalszego efektywnego zarządzania nieruchomością, sytuacja majątkowa małoletniego, a także sposób wykorzystania lub zabezpieczenia środków, które przypadną dziecku po sprzedaży.

Czy nieruchomość zawsze jest lepszym zabezpieczeniem niż pieniądze?

W praktyce można spotkać się z bardzo ostrożnym podejściem sądów do wyzbywania się nieruchomości należących do dzieci. Jest to zrozumiałe: nieruchomość stanowi stosunkowo trwały składnik majątku, może przynosić dochód i – w przeciwieństwie do środków pieniężnych pozostających w bieżącej dyspozycji – nie może zostać po prostu wydana. Z tego względu argument dotyczący ochrony substancji majątku dziecka ma w takich postępowaniach istotne znaczenie.

Nie można jednak wyprowadzić z tego zasady, że nieruchomość zawsze jest dla małoletniego korzystniejsza niż pieniądze. Nieruchomość może stać pusta, wymagać kosztownego remontu, generować opłaty, znajdować się setki kilometrów od miejsca zamieszkania dziecka albo z innych powodów nie przedstawiać dla niego rzeczywistej wartości użytkowej czy inwestycyjnej. Wówczas sprzedaż może być właśnie sposobem ochrony majątku, a nie jego uszczuplenia.

Ciekawy kazus – dzieci odziedziczyły mieszkanie w Białymstoku

Dobrym przykładem jest sprawa VI Nsm 1846/20, rozpoznana przez Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy. Małoletni odziedziczyli udziały po 1/3 w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu położonego w Białymstoku. Dzieci mieszkały za granicą i nie planowały powrotu do Polski, lokal od kilku lat pozostawał pusty, wymagał remontu, a jego utrzymywanie wiązało się z dalszymi kosztami.

Sąd wyraził zgodę na sprzedaż, ale nie dlatego, że uznał pieniądze za lepszą formę majątku niż nieruchomość. Przeanalizował konkretną sytuację i doszedł do wniosku, że dalsze pozostawienie lokalu w majątku dzieci oznaczałoby konieczność ponoszenia kosztów i zarządzania nieruchomością znajdującą się w innym kraju niż ich miejsce zamieszkania. W tych konkretnych okolicznościach sprzedaż była więc rozwiązaniem odpowiadającym ich interesowi.

Szczególnie ciekawe jest jednak to, w jaki sposób sąd zabezpieczył interes małoletnich po sprzedaży. Określił minimalną cenę sprzedaży, zobowiązał do wpłacenia pieniędzy przypadających dzieciom na ich rachunki bankowe, a następnie do przedstawienia sądowi dokumentów potwierdzających zarówno zawarcie transakcji, jak i ulokowanie uzyskanych środków.

Co dzieje się z pieniędzmi po sprzedaży?

To był kolejny element, który w praktyce okazał się istotny dla ojca. Sprzedaż mieszkania nie powoduje przecież, że część ceny odpowiadająca udziałowi małoletniego automatycznie zasila rodzinny budżet. Jeżeli przykładowo udział dziecka zostanie sprzedany za 100.000 zł, są to nadal pieniądze należące do dziecka, a rodzic sprawuje nad nimi zarząd na zasadach określonych w Kodeksie rodzinnym i opiekuńczym.

Znaczenie ma tutaj również art. 104 k.r.o., który daje sądowi możliwość ingerencji w sposób sprawowania zarządu majątkiem dziecka, oraz art. 105 k.r.o., zgodnie z którym po ustaniu zarządu rodzice mają obowiązek oddać dziecku zarządzany przez siebie majątek. W określonych przypadkach dziecko może również domagać się rachunku z zarządu.

To sprawia, że pytanie „co stanie się ze środkami po sprzedaży?” powinno zostać przemyślane jeszcze przed wystąpieniem o zezwolenie na samą transakcję.

A co z pieniędzmi z wynajmowanych mieszkań?

W naszym przypadku miało to szczególne znaczenie, ponieważ część odziedziczonych nieruchomości była inwestycyjna i przynosiła dochód z najmu. Trzeba tutaj odróżnić samą substancję majątku dziecka, czyli przykładowo udział w mieszkaniu, od czystego dochodu uzyskiwanego z tego majątku.

Tę kwestię reguluje wprost art. 103 k.r.o. Zgodnie z tym przepisem czysty dochód z majątku dziecka powinien być przede wszystkim przeznaczany na utrzymanie i wychowanie dziecka oraz jego rodzeństwa, które wychowuje się razem z nim, natomiast nadwyżka może być przeznaczana na inne uzasadnione potrzeby rodziny.

W przypadku rodziny posiadającej kilka mieszkań na wynajem ma to ogromne znaczenie praktyczne. Przed śmiercią jednego z rodziców wpływy z najmu mogły być traktowane jako element jednego rodzinnego budżetu. Po zmianie struktury własnościowej trzeba już uwzględnić, że część majątku należy do dzieci, a przepisy odmiennie traktują samą substancję tego majątku i uzyskiwany z niego czysty dochód.

Jedno z dzieci kończy 18 lat – i sytuacja komplikuje się jeszcze bardziej

W trakcie porządkowania spraw majątkowych najstarsze dziecko osiągnęło pełnoletność. Od tej chwili ojciec przestał wykonywać zarząd nad jego majątkiem, a osiemnastolatek stał się samodzielnym uczestnikiem wszystkich decyzji dotyczących należących do niego udziałów. To, co do tej pory było majątkiem małoletniego zarządzanym przez rodzica, stało się majątkiem osoby posiadającej pełną zdolność do czynności prawnych.

I tutaj prawo spotkało się z bardzo życiową sytuacją. Młody człowiek, który dopiero osiągnął pełnoletność, poczuł, że skoro jest już dorosły i odziedziczył po matce określony majątek, to powinien sam decydować, co z nim zrobić. Ojciec patrzył natomiast na te same nieruchomości z perspektywy całej rodziny: widział koszty utrzymania domu, potrzeby młodszych dzieci, bieżący budżet i nieruchomości, które przez lata wspólnie z żoną traktował jako jeden majątek rodzinny.

Z prawnego punktu widzenia argument ojca, że „to przecież nasz rodzinny majątek”, nie miał jednak znaczenia dla uprawnień pełnoletniego dziecka. Jego udział był jego własnością i od chwili osiągnięcia pełnoletności to ono decydowało, czy chce go sprzedać, zachować czy w inny sposób nim rozporządzić.

Jedna nieruchomość, a przy stole kilka różnych osób

Przy planowanej sprzedaży jednego mieszkania sytuacja mogła więc wyglądać następująco: ojciec decydował o swoim udziale, pełnoletnie dziecko samodzielnie decydowało o swoim, natomiast w zakresie udziałów dwojga pozostałych małoletnich konieczne było przejście odpowiedniej procedury i uzyskanie zezwolenia na sprzedaż ich praw.

Dla potencjalnego kupującego wszystkie te rodzinne zależności nie miały większego znaczenia. Chciał nabyć całą nieruchomość, a nie większościowy udział ojca i czekać, aż pozostali współwłaściciele uporządkują swoją sytuację. W rezultacie transakcja, którą przed śmiercią matki małżonkowie mogliby przeprowadzić stosunkowo sprawnie, kilka lat później wymagała pogodzenia interesów pełnoletniego współwłaściciela, małoletnich współwłaścicieli oraz ich ojca, a dodatkowo przeprowadzenia postępowania sądowego.

Czy testament rozwiązałby ten problem?

Nie można odpowiedzieć po prostu: „tak”. Testament nie jest dokumentem, który automatycznie eliminuje wszystkie problemy związane z dziedziczeniem przez małoletnich. Dzieci należą do kręgu osób uprawnionych do zachowku, dlatego sporządzenie testamentu, w którym cały majątek zostanie przeznaczony dla małżonka, nie oznacza jeszcze, że kwestia praw majątkowych dzieci przestaje istnieć.

Testament pozwala jednak zaplanować sukcesję, zamiast pozostawiać sposób dziedziczenia wyłącznie regułom ustawowym. Przy kilku nieruchomościach, majątku inwestycyjnym, oszczędnościach czy działalności gospodarczej różnica może być ogromna. Planowanie nie powinno przy tym sprowadzać się do prostego wskazania jednego spadkobiercy. Trzeba uwzględnić strukturę majątku, sytuację małżonka, wiek dzieci, możliwe roszczenia o zachowek oraz to, jak rodzina będzie funkcjonowała po śmierci jednego z rodziców.

Testament przy małoletnich dzieciach – o czym warto pomyśleć wcześniej?

Ta rodzina nie zrobiła niczego niezwykłego. Zachowała się dokładnie tak, jak wiele młodych rodzin posiadających dzieci i budujących majątek: temat testamentu został odłożony, ponieważ oboje małżonkowie byli młodzi, mieli plany na przyszłość, inwestowali i nikt nie zakładał, że nagle trzeba będzie mierzyć się z dziedziczeniem.

Prawo spadkowe zaczyna jednak działać niezależnie od tego, czy rodzina była na taką sytuację przygotowana. Jeżeli testamentu nie ma, zastosowanie znajdują reguły dziedziczenia ustawowego. Jeżeli spadkobiercami są małoletnie dzieci, nabywają one majątek. Jeżeli w skład tego majątku wchodzą nieruchomości, dzieci mogą stać się ich współwłaścicielami, a późniejsze rozporządzanie należącymi do nich udziałami podlega szczególnym ograniczeniom.

Dlatego przy kilku nieruchomościach, majątku inwestycyjnym czy większych oszczędnościach testament warto traktować nie jako dokument sporządzany „na starość”, lecz jako jeden z elementów zarządzania rodzinnym majątkiem. Pytanie nie powinno brzmieć wyłącznie: „kto będzie po mnie dziedziczył?”, ale również: „co stanie się z tym majątkiem i jak moja rodzina będzie mogła nim zarządzać, jeżeli jutro mnie zabraknie?”

I właśnie na to drugie pytanie często najtrudniej odpowiedzieć dopiero wtedy, kiedy spadek został już otwarty.

Kancelaria Adwokacka Moskal i Partnerzy

Masz nieruchomości i małoletnie dzieci?

Przy większym majątku warto wcześniej przeanalizować skutki dziedziczenia i sposób dalszego zarządzania nieruchomościami, zamiast pozostawiać wszystkie decyzje dopiero na moment otwarcia spadku.

693 029 828 608 200 473

Małoletni odziedziczył nieruchomość i chcesz ją sprzedać?

Jeżeli po śmierci jednego z rodziców małoletnie dzieci odziedziczyły udziały w nieruchomościach albo planowana jest sprzedaż nieruchomości, której współwłaścicielem jest dziecko, warto uporządkować kwestie prawne zanim pojawi się kupujący i zostanie ustalony termin aktu notarialnego. Przy kilku nieruchomościach warto również spojrzeć na sprawę szerzej i ustalić, czy sprzedaż konkretnego składnika rzeczywiście jest najlepszym rozwiązaniem oraz w jaki sposób zabezpieczyć środki przypadające małoletniemu.

W kancelarii zajmuję się sprawami spadkowymi oraz nieruchomościami, w tym sprawami, w których prawa do nieruchomości wskutek dziedziczenia nabyły małoletnie dzieci.

adw. Ewelina Księżopolska-Moskal tel. 693-029-828 e-mail: Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.