CZY MOŻNA SPRZEDAĆ UDZIAŁ W NIERUCHOMOŚCI?

Współwłasność nieruchomości (domu czy mieszkania) najczęściej kojarzy się z małżonkami, ale współwłasność powstaje także przy dziedziczeniu lub darowaniu komuś części nieruchomości. Dwóch właścicieli tworzy już współwłasność. 

 

SPIS TREŚCI: 

  1. Jaka jest różnica między właścicielem a współwłaścicielem?
  2. Czy można sprzedać udział w nieruchomości bez zgody pozostałych współwłaścicieli?
  3. Czy można sprzedać całą nieruchomość bez zgody pozostałych współwłaścicieli?
  4. Jak sprzedać udział w nieruchomości wspólnej, kiedy nie wiemy, gdzie przebywają pozostali współwłaściciele?

 

 

dom

 

JAKA JEST RÓŻNICA MIĘDZY WŁAŚCICIELEM A WSPÓŁWŁAŚCICIELEM? 

 

Zarówno właścicielowi, jak i współwłaścicielowi przysługują takie same uprawnienia, tzn. wynikające z posiadanego prawa własności. Należy jednak pamiętać, że uprawnienia współwłaścicieli będą różnić się w zależności od tego, czy mamy do czynienia ze współwłasnością ułamkową czy ze współwłasnością łączną. 

Więcej informacji na ten temat możesz znaleźć w poprzednim wpisie blogowym: blog/jaka-jest-roznica-miedzy-wlascicielem-a-wspolwlascicielem-domu

 

CZY MOŻNA SPRZEDAĆ UDZIAŁ W NIERUCHOMOŚCI BEZ ZGODY POZOSTAŁYCH WSPÓŁWŁAŚCICIELI? 

 

Każdy ze współwłaścicieli może swobodnie rozporządzać swoim udziałem w nieruchomości. Oznacza to, że współwłaściciel może sprzedać swoją część, a także przekazać ją na podstawie umowy darowizny. Udział współwłaściciela w nieruchomości będzie również wchodzić w masę spadkową podlegającą dziedziczeniu przez spadkobierców tej osoby. 

W związku z tym współwłaściciel może swobodnie, bez konieczności uzyskiwania zgody pozostałych współwłaścicieli, sprzedać swój udział komukolwiek. Nie dotyczy to jednak współwłasności o charakterze łącznym, czyli np. małżonków pozostających we wspólności majątkowej małżeńskiej. 

Zgoda pozostałych współwłaścicieli nie jest konieczna do tego, aby umowa sprzedaży udziału w nieruchomości była ważna. W przypadku współwłasności bardzo często dochodzi do konfliktów między współwłaścicielami, które mogą pojawiać się na różnych płaszczyznach obejmujących sposób zarządzania nieruchomością. Znalezienie wspólnego stanowiska nie zawsze jest łatwe i dlatego część współwłaścicieli woli pozbyć się udziału w nieruchomości, jeżeli nie ma zgody co do wspólnej sprzedaży. 

 

CZY MOŻNA SPRZEDAĆ CAŁĄ NIERUCHOMOŚĆ BEZ ZGODY POZOSTAŁYCH WSPÓŁWŁAŚCICIELI? 

 

Tutaj sytuacja nie jest już taka prosta. Nie ukrywam, że najbardziej atrakcyjne do sprzedaży są całe nieruchomości a nie ich udziały. 

Jeżeli pomiędzy współwłaścicielami nie ma zgody co do sposobu zarządzania nieruchomością lub współwłaściciele nie mogą się porozumieć w zakresie możliwości sprzedaży nieruchomości lub ceny sprzedaży, i nie ma chętnego do zakupu pojedynczych udziałów w nieruchomości, można skierować do sądu wniosek. 

Wniosek dotyczy udzielenia przez sąd zgody na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd w postaci sprzedaży nieruchomości. Sądem właściwym będzie sąd rejonowy miejsca położenia nieruchomości. Natomiast taki wniosek jest obwarowany szeregiem formalności i nie w każdym stanie faktycznym będzie on uzasadniony. Na pewno nie będzie mógł z niego skorzystać współwłaściciel mniejszościowy. 

Ale spokojnie, jest jeszcze inne rozwiązanie. Można do sądu rejonowego, również właściwego według miejsca położenia nieruchomości, złożyć wniosek o zniesienie współwłasności. Wówczas pozostali współwłaściciele, którzy dotychczas migali się od podejmowania wiążących decyzji co do losu nieruchomości, będą musieli ostatecznie wyrazić swoje zdanie – czy chcą nieruchomość sprzedać, czy chcą zatrzymać ją dla siebie. Jeżeli pozostali współwłaściciele szybko wyrażą swoje stanowisko i mają wystarczającą wysokość środków na spłatę tych współwłaścicieli, którzy nie chcą tej nieruchomości, cały proces sądowy powinien pójść gładko. Ale nie oszukujmy się, zawsze pojawiają się jakieś spory, najczęściej dotyczą one wartości nieruchomości i wartości poszczególnych udziałów. 

Co ciekawe, złożony do sądu wniosek o zniesienie współwłasności nieruchomości, nie może zostać oddalony. Sąd ostatecznie wyda rozstrzygnięcie w przedmiocie zniesienia współwłasności, w zależności od tego co się w sprawie wydarzy. 

Sąd rozstrzygający wniosek o zniesienie współwłasności nieruchomości ma kilka możliwości:

  1. Może przyznać nieruchomość jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych współwłaścicieli
  2. Może dokonać fizycznego podziału nieruchomości, jeżeli nieruchomość jest na tyle duża, że można z niej wydzielić racjonalnie gospodarczo kilka części
  3. Może ustanowić odrębne lokale mieszkaniowe w domu jednorodzinnym
  4. Może przekonać strony do dokonania sprzedaży wspólnej nieruchomości
  5. W przypadku braku zgody współwłaścicieli na podział lub dobrowolną sprzedaż, sąd zleca sprzedaż wspólnej nieruchomości za pośrednictwem komornika w trybie licytacji komorniczej

 

JAK SPRZEDAĆ UDZIAŁ W NIERUCHOMOŚCI WSPÓLNEJ KIEDY NIE WIEMY GDZIE PRZEBYWAJĄ POZOSTALI WSPÓŁWŁAŚCICIELE? 

 

Współwłasność nieruchomości bardzo często powstaje wskutek dziedziczenia spadku po rodzicach, dziadkach lub dalszych krewnych. Czasami prawo własności przypada osobom, których pozostali współwłaściciele nie znają dobrze, lub z powodu ich wyjazdu, nie znają miejsca pobytu pozostałych współwłaścicieli. Czy brak danych miejsca zamieszkania pozostałych współwłaścicieli może blokować sprzedaż udziału w nieruchomości lub zniesienie współwłasności?

Spokojnie, taka sytuacja nie jest przeszkodzą do sprzedaży udziału lub zniesienia współwłasności. Proces ten może potrwać wprawdzie trochę dłużej. 

W przypadku sprzedaży udziału w nieruchomości wspólnej, brak danych miejsca zamieszkania pozostałych współwłaścicieli nie będzie stanowić problemu. Przypominam jednak, że dotyczy to współwłasności ułamkowej. W przypadku współwłasności łącznej, sprzedaż udziału w czasie trwania współwłasności, jest niedopuszczalna. 

Inaczej będzie wyglądać sytuacja w przypadku znoszenia współwłasności nieruchomości wspólnej. Niezależnie od wariantu, który będzie brany pod uwagę przez sąd przy znoszeniu współwłasności, wszyscy pozostali współwłaściciele w procesie znoszenia współwłasności muszą mieć zapewnioną, w sposób formalny, reprezentację w sądzie. Oznacza to, że współwłaścicielom nieznanym z miejsca pobytu sąd będzie zmuszony ustanowić kuratora dla nieznanych z miejsca pobytu. Bardzo często do roli kuratora powoływani są adwokaci lub radcowie prawni. Dzięki takiemu rozwiązaniu możliwym jest przeprowadzenie całego procesu zniesienia współwłasności nieruchomości. 

Pewnie jesteście ciekawi, co w sytuacji, kiedy sąd orzeka obowiązek spłaty pozostałych współwłaścicieli? Nie znając miejsca pobytu tych współwłaścicieli nie można wysłać zapytania o numer rachunku bankowego do uregulowania orzeczonej spłaty. Brak spłaty w terminie powoduje przecież naliczanie odsetek. 

Ustawodawca i tutaj przewidział odpowiednie rozwiązania. W przypadku gdy nie znamy miejsca pobytu pozostałych współwłaścicieli i nie znamy ich rachunków bankowych do uregulowania orzeczonej spłaty na ich rzecz, należy do sądu złożyć wniosek o wyrażenie zgody na złożenie tej kwoty do depozytu sądowego. Dokonanie w taki sposób spłaty należności na rzecz pozostałych byłych już współwłaścicieli umożliwia zakończenie procesu znoszenia współwłasności bez obawy, że będą naliczane odsetki. Były współwłaściciel, jeżeli w późniejszym okresie dowie się, że było prowadzone postępowanie w przedmiocie znoszenia współwłasności, może zgłosić się do sądu o dokonanie wypłaty na jego rzecz środków zgromadzonych w depozycie sądowym. 

Jeżeli macie podobny problem z nieruchomością wspólną oraz współwłaścicielami i potrzebujecie prawnego wsparcia od prawnika nieruchomości, to zapraszam do nawiązania ze mną kontaktu. 

 

 

Powiązane wpisy: