Jakie prawa i obowiązki ma współwłaściciel nieruchomości?
Współwłasność nieruchomości to sytuacja, w której kilka osób posiada prawo do jednej nieruchomości. Udział w nieruchomości nie pozwala na rozporządzanie nią jak właściciel. Jakie zatem prawa i obowiązki posiada współwłaściciel nieruchomości?
SPIS TREŚCI:
- Jakie mamy rodzaje współwłasności nieruchomości?
- Jakie są obowiązki współwłaściciela nieruchomości?
- Jakie są prawa współwłaściciela nieruchomości?
- Czy współwłaściciel nieruchomości może samodzielnie wynająć nieruchomość?
JAKIE MAMY RODZAJE WSPÓŁWŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI?
Mamy dwa rodzaje współwłasności nieruchomości: łączną oraz ułamkową. W przypadku współwłasności ułamkowej każdy ze współwłaścicieli posiada określony ułamkiem udział we własności, np. ½ udziału. Najczęściej do współwłasności ułamkowej dochodzi wskutek nabycia spadku (dziedziczenia). Współwłasność łączna nieruchomości występuje pomiędzy małżonkami podczas trwania małżeńskiej wspólności majątkowej lub między wspólnikami spółki cywilnej.
Rodzaj współwłasności determinuje możliwość swobodnego rozporządzania udziałem we współwłasności nieruchomości. Współwłasność ułamkowa powoduje, że współwłaściciel nieruchomości może zbyć swój udział w nieruchomości wspólnej. W przypadku współwłasności łącznej jest to możliwe dopiero po zniesieniu współwłasności.
JAKIE SĄ OBOWIĄZKI WSPÓŁWŁAŚCICIELA NIERUCHOMOŚCI?
Podstawowym obowiązkiem współwłaściciela nieruchomości jest dbałość o wspólną nieruchomość. Każdy współwłaściciel powinien zatem w taki sposób zarządzać nieruchomością, aby przyczyniać się do utrzymania wspólnej nieruchomości w należytym stanie, czyli nie może podejmować działań, które mogłyby zaszkodzić wspólnej nieruchomości lub też zaszkodzić prawom pozostałych współwłaścicieli.
Nie można zapominać, że podstawowym obowiązkiem współwłaściciela nieruchomości jest obowiązek partycypowania w kosztach związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Dotyczy to zarówno bieżących wydatków, takich jak opłaty za media, podatki, czy także remonty. Warto tutaj zaznaczyć, że wszystkie wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, dzielone są proporcjonalnie do udziałów poszczególnych współwłaścicieli. Także nie ma obawy, że wydatki będzie ponosić wyłącznie jeden ze współwłaścicieli. Natomiast, może dojść do takiej sytuacji, że jeden lub kilku współwłaścicieli nie wywiązuje się z tego obowiązku, wówczas pozostali współwłaściciele mają prawo dochodzić swoich roszczeń na drodze sądowej.
Zarządzanie nieruchomością wspólną może jednak powodować spory pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości.
Na zarządzanie nieruchomością wspólną składają się dwa rodzaje czynności: w ramach zwykłego zarządu oraz przekraczające zwykły zarząd.
NA CZYM POLEGA ZWYKŁY ZARZĄD NIERUCHOMOŚCIĄ WSPÓLNĄ?
Czynności w ramach zwykłego zarządu nieruchomością wspólną mogą być podejmowane przez każdego współwłaściciela nieruchomości, bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Czynności w ramach zwykłego zarządu mają na celu utrzymanie nieruchomości w dotychczasowym stanie. Do zwykłego zarządu nieruchomością zaliczamy także takie czynności, które są niezbędne, aby móc pobierać z nieruchomości pożytki lub zasadniczo z nieruchomości w ogóle korzystać. Najprościej ujmując, zarząd zwykły nieruchomością wspólną to zwykłe gospodarowanie wspólnym dobrem.
Jako przykład czynności wchodzących w zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną można podać: wykonanie prac porządkowych w obrębie nieruchomości, czy budowa niezbędnych instalacji.
By móc podjąć czynność zwykłego zarządu nieruchomością wspólną potrzeba zgody większości współwłaścicieli. Większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów. Gdy jeden ze współwłaścicieli będzie posiadał 60% udziałów to wówczas jest osobą wyłącznie decydującą o czynnościach zwykłego zarządu nieruchomości wspólnej.
W przypadku braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.
Co ciekawe prawo nakłada na każdego ze współwłaścicieli obowiązek do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną, czyli ma obowiązek współdecydowania o czynnościach dotyczących rzeczy wspólnej. Dotyczy to wszystkich czynności zarządu – zarówno czynności faktycznych jak i prawnych. Obowiązek ten trwa tak długo, jak trwa stosunek współwłasności, jednakże ustawodawca nie przewidział żadnej sankcji za jego niewykonywanie.
Pozostałe czynności, których nie możemy zaliczyć do zarządu zwykłego nieruchomością to czynności przekraczające zwykły zarząd nieruchomością.
NA CZYM POLEGAJĄ CZYNNOŚCI PRZEKRACZAJĄCE ZWYKŁY ZARZĄD NIERUCHOMOŚCIĄ WSPÓLNĄ?
Prawo polskie nie posiada definicji katalogu czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczających zwykły zarząd. Kodeks cywilny jako czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu wprost wymienia jedynie rozporządzenie rzeczą wspólną (np. do ustanowienia służebności na nieruchomości czy obciążenia hipoteką całej nieruchomości).
W przypadku czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli nieruchomości wspólnej.
Zakwalifikowanie danej czynności do jednej lub drugiej kategorii może zależeć od szeregu czynników, jednak najlepiej jednak sugerować się dotychczasowym orzecznictwem sądów powszechnych oraz administracyjnych.
Zdecydowanie do czynności przekraczających zwykły zarząd nieruchomością wspólną jest ustanowienie służebności na nieruchomości, ale także wykreślenie służebności na nieruchomości. Tego rodzaju czynności mogą nastręczać sporych problemów w przypadku wspólnot mieszkaniowych. Kiedy wszyscy współwłaściciele wyrażają zgodę na wykreślenie służebności np. drogi konieczności, pojawia się problem z realizacją tej czynności gdy jeden ze współwłaścicieli nie wyraża zgody albo nie żyje. Wówczas pojawia się konieczność uzyskania zgody udzielanej przez sąd w imieniu pozostałych współwłaścicieli.
JAKIE SĄ PRAWA WSPÓŁWŁAŚCICIELA NIERUCHOMOŚCI?
Każdy współwłaściciel nieruchomości posiada takie same prawa jak właściciel nieruchomości. Oznacza to, że współwłaściciel może korzystać z nieruchomości wspólnej, w sposób jaki daje się pogodzić z korzystaniem i współposiadaniem tej nieruchomości przez pozostałych współwłaścicieli. Określamy to wspólnym władaniem nieruchomością.
W przypadku współwłasności ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli może swobodnie rozporządzać swoim udziałem w nieruchomości wspólnej. Może dokonać sprzedaży udziału w nieruchomości bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Oprócz sprzedaży udziału, każdy ze współwłaścicieli może darować swój udział innej osobie, a także go obciążyć. Warto zaznaczyć, że udział w nieruchomości wspólnej podlega egzekucji komorniczej. Współwłaściciel nieruchomości może także zawierać umowy związane z jego udziałem, ale umowy te nie mogą negatywnie wpływać ani na udziały pozostałych współwłaścicieli, ani na całą nieruchomość wspólną.
Każdy współwłaściciel nieruchomości może pobierać pożytki i przychody z nieruchomości wspólnej, proporcjonalnie do posiadanych udziałów.
Dodatkowo, każdy współwłaściciel posiada prawo żądania zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, niezależnie od wielkości posiadanego udziału.
CZY WSPÓŁWŁAŚCICIEL NIERUCHOMOŚCI MOŻE SAMODZIELNIE WYNAJĄĆ NIERUCHOMOŚĆ?
Współwłaściciel nieruchomości nie może samodzielnie wynająć nieruchomości bez uzyskania zgody pozostałych współwłaścicieli. Dotychczasowe orzeczenia sądów wskazują, że wynajęcie nieruchomości wspólnej, czy nawet swojego udziału, jest czynnością wymagającą uzyskania zgody od pozostałych współwłaścicieli.
