Kilka groszy, które zablokowały sprzedaż nieruchomości. Hipoteka sprzed prawie 40 lat
W dziale IV nadal widniała hipoteka.
Nie byłoby w tym nic nadzwyczajnego, gdyby nie fakt, że zabezpieczała kredyt inwestycyjny zaciągnięty w 1987 roku. Właściciel był przekonany, że kredyt został dawno spłacony. Tyle że po prawie czterdziestu latach nie miał już dokumentów, które pozwalałyby to wykazać.
Był jeszcze jeden problem. Bank będący wierzycielem hipotecznym od ponad 30 lat nie istniał. I tak wpis dotyczący kwoty, która po denominacji odpowiada dziś wartości liczonej w groszach, stał się realną przeszkodą w sprzedaży nieruchomości.
Brzmi niewiarygodnie?
A jednak. Wystarczył jeden wpis w księdze wieczystej sprzed prawie 40 lat, żeby planowana transakcja stanęła pod znakiem zapytania. Nie chodziło o ogromny dług. Nie było zaległości liczonych w setkach tysięcy złotych ani sporu z bankiem o niespłacony kredyt. Problemem była stara hipoteka, której nikt wcześniej nie wykreślił.
I właśnie od tego momentu zaczęła się nasza praca nad sprawą.
Spis treści
Kredyt z 1987 roku i hipoteka, która została w księdze wieczystej
Historia tej sprawy zaczyna się w 1987 roku. Właściciel nieruchomości zaciągnął w banku spółdzielczym kredyt inwestycyjny. Zabezpieczeniem jego spłaty była hipoteka wpisana do księgi wieczystej nieruchomości. Minęły lata. Według relacji właściciela kredyt został spłacony. Nieruchomość pozostała w jego rękach, a o zobowiązaniu sprzed lat właściwie zapomniano.
Tyle że hipoteka nadal znajdowała się w księdze wieczystej.
Przez wiele lat nie powodowało to żadnego praktycznego problemu. Wszystko zmieniło się w chwili, gdy właściciel postanowił sprzedać nieruchomość. Wtedy wpis w dziale IV przestał być historyczną ciekawostką, a stał się przeszkodą, z którą trzeba było się zmierzyć przed przeprowadzeniem transakcji.
📌 WARTO WIEDZIEĆ
Stara hipoteka nie znika z księgi wieczystej tylko dlatego, że od zaciągnięcia kredytu minęło 20, 30 czy 40 lat. Nie znika również automatycznie po spłacie zobowiązania.
Jeżeli nadal widnieje w dziale IV księgi wieczystej, trzeba doprowadzić do jej formalnego wykreślenia.
Kredyt został spłacony. Czy hipoteka nadal istnieje?
W tym miejscu trzeba odróżnić dwie kwestie: wygaśnięcie hipoteki oraz wykreślenie jej z księgi wieczystej. Nie są to pojęcia tożsame.
Zgodnie z art. 94 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, co do zasady wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką pociąga za sobą wygaśnięcie hipoteki.
Jeżeli zatem zobowiązanie zostało rzeczywiście wykonane, może dojść do wygaśnięcia zabezpieczającej je hipoteki. Nie oznacza to jednak, że wpis automatycznie zniknie z księgi wieczystej. I dokładnie z takim problemem mieliśmy do czynienia w tej sprawie.
📌 PODSTAWA PRAWNA
Art. 94 ustawy o księgach wieczystych i hipotece
Wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką pociąga za sobą co do zasady wygaśnięcie hipoteki.
Trzeba jednak odróżnić wygaśnięcie prawa od usunięcia wpisu tego prawa z księgi wieczystej.
Kto powinien umożliwić wykreślenie hipoteki?
W typowej sytuacji problem jest stosunkowo prosty. Kredyt zostaje spłacony, wierzyciel wydaje dokument pozwalający na wykreślenie hipoteki, a właściciel nieruchomości składa odpowiedni wniosek do sądu wieczystoksięgowego.
Znaczenie ma tutaj art. 100 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z nim, w razie wygaśnięcia hipoteki wierzyciel jest obowiązany dokonać czynności umożliwiających wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.
W przypadku współczesnego kredytu hipotecznego właściciel najczęściej zwróciłby się po prostu do banku. Tylko że w tej sprawie nie było już banku, do którego można było wystąpić.
Bank upadł w 1995 roku. Co dalej?
Bank spółdzielczy, na rzecz którego ustanowiono hipotekę, upadł w 1995 roku. To oznaczało, że nie można było zastosować najprostszego rozwiązania: zwrócić się do wierzyciela ujawnionego w księdze wieczystej i uzyskać dokument potrzebny do wykreślenia hipoteki.
Trzeba było cofnąć się o kilkadziesiąt lat. Sprawdzić historię banku, przeanalizować dostępne dokumenty, ustalić przebieg jego upadłości, a przede wszystkim odpowiedzieć na pytanie, co stało się z wierzytelnością zabezpieczoną hipoteką.
Czy została spłacona?
Czy znalazła się w masie upadłości?
Czy została przeniesiona na inny podmiot?
Czy istnieje następca prawny albo inny podmiot uprawniony do złożenia oświadczenia potrzebnego do wykreślenia hipoteki?
Dopiero odpowiedzi na te pytania pozwalały ocenić, jaką drogą można doprowadzić do uporządkowania księgi wieczystej.
📌 Z PRAKTYKI KANCELARII
Przy starych hipotekach wysokość wpisanej kwoty często okazuje się najmniejszym problemem.
Znacznie trudniejsze jest ustalenie, co przez kilkadziesiąt lat stało się z wierzytelnością i wierzycielem. Bank mógł zostać zlikwidowany, przekształcony albo ogłosić upadłość. Wierzytelność mogła zostać przeniesiona. Dokumentacja mogła trafić do różnych podmiotów lub archiwów.
Zanim więc będzie można mówić o wykreśleniu hipoteki, niejednokrotnie trzeba najpierw odtworzyć jej historię.
A gdyby po prostu zapłacić te kilka groszy?
To pytanie nasuwa się właściwie samo. Skoro kwota po denominacji jest symboliczna, dlaczego jej po prostu nie zapłacić? Problem polegał na tym, że nie było komu.
Nie wystarczy przecież odłożyć kilku groszy na biurku i uznać zobowiązania za uregulowane. Aby zapłata wywołała określone skutki prawne, trzeba ustalić przede wszystkim, kto jest wierzycielem i komu świadczenie powinno zostać spełnione.
Dlatego jednym z analizowanych w sprawie kierunków było złożenie świadczenia do depozytu sądowego.
Czy rozwiązaniem może być depozyt sądowy?
Podstawę prawną stanowi m.in. art. 467 Kodeksu cywilnego. Przepis przewiduje sytuacje, w których dłużnik może złożyć przedmiot świadczenia do depozytu sądowego, w szczególności gdy wskutek okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności, nie wie, kto jest wierzycielem, albo gdy świadczenie nie może być spełnione z innych przyczyn dotyczących osoby wierzyciela.
Prawidłowe złożenie przedmiotu świadczenia do depozytu sądowego ma – zgodnie z art. 470 k.c. – takie same skutki jak spełnienie świadczenia.
Na pierwszy rzut oka mogłoby się więc wydawać, że właśnie znaleźliśmy proste rozwiązanie. Tyle że w tej sprawie również ono nie było oczywiste.
Znów wracaliśmy do tego samego problemu: upadłości banku, losów wierzytelności i ustalenia podmiotu, któremu obecnie przysługują albo przysługiwały prawa związane z dawnym zobowiązaniem.
📌 WAŻNE
Depozyt sądowy nie jest „skrótem” pozwalającym ominąć problem nieustalonego wierzyciela.
Sam fakt, że bank wskazany w księdze wieczystej już nie istnieje, nie oznacza jeszcze, że wystarczy wpłacić do sądu kwotę widniejącą przy hipotece i na tej podstawie wykreślić wpis.
A jeżeli hipoteka już wygasła, ale nadal widnieje w księdze?
To kolejny wariant, który trzeba brać pod uwagę przy analizie starych wpisów.
Jeżeli zabezpieczona wierzytelność wygasła, a mimo to hipoteka nadal jest ujawniona w księdze wieczystej, może dojść do sytuacji, w której treść księgi nie odpowiada rzeczywistemu stanowi prawnemu. Znaczenie ma wówczas art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
Przepis pozwala osobie, której prawo nie jest wpisane albo jest wpisane błędnie, bądź jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, żądać usunięcia niezgodności.
📌 PODSTAWA PRAWNA – ART. 10 U.K.W.H.
Jeżeli stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej nie odpowiada rzeczywistemu stanowi prawnemu, ustawa przewiduje możliwość żądania usunięcia tej niezgodności.
Dotyczy to również sytuacji, gdy prawo właściciela zostało dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia. Nie oznacza to oczywiście, że każda stara hipoteka automatycznie kwalifikuje się do wykreślenia w tym trybie. Najpierw trzeba ustalić i – co równie ważne – móc wykazać, jaki jest rzeczywisty stan prawny.
Co właściwie robiliśmy w tej sprawie?
To nie była sprawa, w której wystarczyło przygotować formularz KW-WPIS i załączyć jeden dokument. Najpierw trzeba było ustalić, co wydarzyło się przez prawie czterdzieści lat.
Analizowaliśmy dokumenty dotyczące kredytu i ustanowienia hipoteki. Weryfikowaliśmy podstawę starego wpisu. Odtwarzaliśmy historię banku i skutki jego upadłości. Sprawdzaliśmy możliwe losy wierzytelności oraz to, kto obecnie mógłby być podmiotem uprawnionym.
Równolegle analizowaliśmy możliwe drogi prowadzące do wykreślenia hipoteki. Właśnie dlatego sprawa, która na pierwszy rzut oka dotyczyła kilku groszy, wymagała znacznie szerszej analizy.
Nie będę tutaj opisywać rozwiązania, które ostatecznie przyjęliśmy. Każda taka sprawa zależy przede wszystkim od treści wpisu, dokumentów, losów wierzyciela i tego, co uda się ustalić w odniesieniu do samej wierzytelności.
Ta historia pokazuje jednak coś ważniejszego.
Kilka groszy może być większym problemem niż kilkaset tysięcy złotych
Oczywiście nie ze względu na ich wartość. Problemem nie były pieniądze. Problemem był wpis.
Gdy wierzyciel istnieje, dokumentacja jest dostępna, a kredyt został niedawno spłacony, nawet hipoteka zabezpieczająca bardzo wysokie zobowiązanie może być stosunkowo łatwa do wykreślenia.
Znacznie trudniejsza może okazać się hipoteka na symboliczną kwotę, jeżeli pochodzi sprzed kilkudziesięciu lat, wierzyciel już nie istnieje, a właściciel nie dysponuje dokumentami potwierdzającymi spłatę.
📌 DO ZAPAMIĘTANIA
O tym, czy stara hipoteka będzie problemem przy sprzedaży, nie decyduje wyłącznie jej kwota.
Znacznie ważniejsze jest to, czy można ustalić los zabezpieczonej wierzytelności i uzyskać dokumenty stanowiące podstawę do wykreślenia wpisu.
Dlaczego takie problemy wychodzą właśnie przy sprzedaży?
Bo dopóki właściciel korzysta z nieruchomości i nie zamierza nią rozporządzać, może przez lata nie mieć żadnego powodu, żeby szczegółowo analizować stary wpis. Problem pojawia się, kiedy nieruchomość ma zostać sprzedana.
Kupujący sprawdza księgę wieczystą. Robi to również notariusz. Jeżeli zakup ma być finansowany kredytem, stan prawny nieruchomości analizuje także bank. I wtedy wpis, o którym przez kilkadziesiąt lat nikt nie pamiętał, nagle staje się bardzo aktualny.
Nie czekaj z księgą wieczystą do dnia sprzedaży
To chyba najważniejszy praktyczny wniosek z tej sprawy. Jeżeli planujesz sprzedaż nieruchomości, nie wystarczy sprawdzić, czy zgadza się nazwisko właściciela.
Warto przeanalizować całą księgę, a szczególnie dział III i dział IV. Jeżeli znajduje się tam stara hipoteka, służebność, ostrzeżenie, roszczenie albo wpis na rzecz podmiotu, który już nie istnieje, najlepiej wyjaśnić to odpowiednio wcześniej. Nie wtedy, gdy kupujący już czeka na akt. Nie wtedy, gdy została podpisana umowa przedwstępna. I nie wtedy, gdy bank kupującego zaczyna zadawać pytania o wpis w księdze.
📌 Z DOŚWIADCZENIA KANCELARII
Przy starych wpisach czas działa na niekorzyść właściciela. Po kilkudziesięciu latach trudniej odnaleźć dokumenty, ustalić następców prawnych nieistniejących podmiotów czy odtworzyć losy konkretnej wierzytelności.
Dlatego stan prawny nieruchomości warto uporządkować zanim rozpocznie się właściwa sprzedaż.
Hipoteka sprzed prawie 40 lat i kilka groszy
Ta sprawa zaczęła się od planowanej sprzedaży nieruchomości. Szybko jednak okazało się, że zanim będzie można spokojnie myśleć o transakcji, trzeba wrócić do kredytu zaciągniętego jeszcze w latach 80., ustalić losy banku, który upadł w latach 90., przeanalizować dokumenty i znaleźć właściwą drogę do uporządkowania księgi wieczystej. Wszystko przez hipotekę, której wartość po przeliczeniu można dziś liczyć w groszach.
Brzmi jak drobiazg?
W księgach wieczystych drobiazgi potrafią skutecznie skomplikować transakcję dotyczącą nieruchomości wartej setki tysięcy złotych. Dlatego czasem najważniejsze pytanie przed sprzedażą nie brzmi: „ile jest warta nieruchomość?”, ale: „czy jej stan prawny rzeczywiście pozwala ją bezpiecznie sprzedać?”
Masz stary wpis w księdze wieczystej?
Jeżeli przygotowujesz nieruchomość do sprzedaży, a w jej księdze wieczystej znajduje się stara hipoteka, wpis na rzecz nieistniejącego banku albo inne obciążenie, którego pochodzenia nie potrafisz ustalić, warto zająć się tym, zanim pojawi się kupujący i termin aktu notarialnego.
W kancelarii zajmuję się sprawami dotyczącymi regulowania stanów prawnych nieruchomości, ksiąg wieczystych oraz usuwania przeszkód prawnych utrudniających przeprowadzenie transakcji.
adw. Ewelina Księżopolska-Moskal
tel. 693 029 828
